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当旭辉“拥抱”商业|民资商业样本观察⑤ ——凤凰网房产北京
编者按:商业地产属于重资产模式,早期资金投入大,回报周期长。对于央企来说,有着强大的护城河与金融通道;然而,对于民资企业,玩转商业地产则意味着需要长周期的均衡能力,以及持续的创新能力 -来自凤凰新闻客户端
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北京
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当旭辉“拥抱”商业|民资商业样本观察⑤

凤凰网奇点商业 2019-11-07 20:17

编者按:

商业地产属于重资产模式,早期资金投入大,回报周期长。

对于央企来说,有着强大的护城河与金融通道;然而,对于民资企业,玩转商业地产则意味着需要长周期的均衡能力,以及持续的创新能力。

为此,凤凰网奇点商业对民资商业的经验共性进行了进一步梳理,推出“民资商业样本观察”,从不同角度和维度,剖析民资商业样本的秘密。

往期报道:

合生创展:“航母”失速|民资商业样本观察①

万达商业:独孤求败|民资商业样本观察②

SOHO中国:潘石屹不玩了|民资商业样本观察③

金科股份:福祸难料|民资商业样本观察④

 

江湖上都说孙宏斌激进,他本人却颇有些不认同:我开车很慢,也不允许司机开快车,过马路一定等人行路绿灯。

大起大落的孙宏斌是否激进尚不能判定,但他对地产格局的把握是更加开阔:

2019年,地产行业的总销售规模大概是16万亿元,这个规模会保持许多年。未来,在15万亿元的体量下,大家都在争存量。

近日,孙宏斌在某大会上做了上述发言,宅地市场遇到天花板困境,开辟存量新战场成为了必然。

房地产大佬们自然都不傻,孙大圣察觉到的其他人也察觉到了,旭辉集团董事长林中就是其中一个。

林中在年初向外界透露,将加大收租物业的增长,未来整个商业比重都将增加,比重大约从10%提升到15%,一两年后从15%增加到20%。

商业地产大蛋糕又多了一个抢食者,只不过这个抢食者来得却比较晚。

出路

林中是个不给品牌惹事的好领导,论坛上从不说过激的言论,记者的采访也不拒绝,当然也没有跟女明星谈恋爱。

他的种种行为都刻着四个字:中庸之道。

出生于1968年的董事长林中,厦大毕业后,便在一个机缘巧合下进入一家房地产公司做销售,这段经历给了他迈入房地产行业的入场券。

图 /旭辉董事长林中  来源 /网络

24岁林中开始创业,成立“厦门永升旭日置业公司”;2000年,从厦门到上海,旭辉集团正式成立。至此,旭辉完成了从区域型房企到全国化布局的转变。

乘着中国房地产市场黄金年代的东风,伴随着城市化率的提升,旭辉也实现了规模的成功飞跃。

2012年,刚刚在香港联合交易所申请上市的旭辉集团启动了第一个五年战略计划,实现连续5年持续增长后,销售额增长了10倍,从95.4亿元到突破千亿大关,成为业内公认的一匹“黑马”。

尤其是2017年,旭辉的销售额近乎翻倍,从上年的530亿元增至2017年的1040亿元,同比规模大涨96%。

带领旭辉冲入千亿俱乐部的林中,产生了一点点小小的膨胀。2017年中,林中提到旭辉的三千亿目标,但进入调整期的房地产市场,一城一策成为监管新常态,意识到高压严重性的林中,悄摸儿地把2018年的整体目标调整到1400亿。

对规模闭口不提的林中,这个时候突然回过头来看看旭辉,除了住宅开发之外,几乎什么都不会……

野心

旭辉当然也不是什么都不会,只是住宅开发的优势比较明显。

同为闽系企业的世茂房地产在多元化业务上一骑绝尘,世茂酒店、世茂商业搞得风生水起;融侨也在做一些创新板块的尝试,重点发展教育和医疗板块;宝龙地产的商业板块在积极上市,争取在商业地产领域获得一席之地。
林中对商业地产的重视,始于2010年。

这一年,国家针对住宅市场实施了一系列调控措施,作为政策洼地的商业地产市场借势持续快速发展,旭美商业也正式成立。在中国商业地产存量和增量达到高峰的绝佳时期,旭美商业并没有把握住时机。

据旭辉2012年财报显示,租金收入约为4440万元,主要由开始出租嘉兴旭辉广场的百货商店及商场部分,推动其租金收入增加所致。报告期内,总共有5项投资物业,总建筑面积约为17.44万平方米。

5年后,旭辉的住宅销售额已达千亿,但租金收入仅为9440万元,主要来自嘉兴旭辉广场、上海旭辉海上国际及重庆旭辉城。

在商人的世界里,做生意当然是为了赚钱。显然,持有物业的租金收入并不挣钱,转型商业地产更多是面对市场的“无奈之举”。

林中在接受媒体采访时直言,当未来的房地产开发业务发展成熟时,必定会向商业自持转变。十年之后,房地产市场从增量真正转向存量,企业就将不断增加持有部分,包括写字楼、商业等,理想的营收格局就会是50%物业销售、30%租金、20%其他收入。

今年7月,旭辉集团宣布成立旭辉集团商业地产管理总部,简称“旭辉商业”。旭辉方面对奇点君表示,是再一次为实现二五战略目标推行组织优化变革。

原集团商业管理部和旭美商业合并入旭辉商业,负责统筹管理全集团商业项目的投资、设计、开发、招商和持有营运。总裁由旭辉集团总裁林峰兼任,旭辉集团副总裁、旭美商业总经理王寿庆则将出任旭辉商业副总裁。

旭辉总裁林峰曾透露,2019年的商业租金可能会继续翻番。他表示,旭辉未来整个商业的比重将从10%提升到15%左右,一两年后从15%增加到20%。

冲锋

不过,旭辉这时发力商业地产,就不是2010年那个情形了。在住宅开发的前提下,已有不少房企布局商业领域,其中以龙湖、新城等最为亮眼。

以新城吾悦广场为例,近几年发展迅速,截至目前,吾悦广场累计开业达52座,11月、12月还将开业12座,总数达64座。明年计划开业36座,总数达100座。公司三季报显示,今年1-9月份吾悦广场的租金及管理费收入为27.62亿元,同比增长高达95%。

某地产财经人士告诉奇点君,近几年同为千亿房企的新城控股在商业地产领域表现不错,对旭辉是有一定影响的。再加上目前土地出让有更多的宅地条件限制,拿地门槛提高,房企另寻出路成为必然。而且,布局商业地产,一方面可以带来长期稳定的现金流,另一方面物业的升值将推动资产升值。

最近两年,旭辉先后牵手香港置地、恒基等港资企业,发布了旭辉广场、旭辉Mall、旭辉U天地三条产品线,这三条产品线分别定位为体量在8万㎡以上的城市商业、体量在5-8万㎡的社区型商业,以及体量在3万㎡及以下的社区街区。但项目推进过程十分缓慢。

图 /旭辉商业产品线 来源 /奇点研究院

对此,旭辉方面回应奇点君,2019年中期业绩报告显示,旭辉上半年实现租金收入约人民币1.75亿元,按年增长达207.1%。在数量上,已开业8个商业项目,具体包括:上海LCM置汇旭辉广场、上海宝山旭辉U天地、上海LCMart生鲜市集、上海控江旭辉MALL、上海华漕旭辉U天地、嘉兴旭辉广场、长沙旭辉MALL、重庆旭辉乐活城。

与万达、新城的低价勾地的模式不同,旭辉相关负责人表示,旭辉商业成立后,未来将实施为核心城市打造精品商业的战略。

具体措施为大量补充商业土地储备,据统计,2018年旭辉新增了15个商业相关项目,发展模式也从纯开发转向开发组持有并重,并通过地产基金等轻资产模式加大对核心物业的增持。

困境

对于自称是“三好生”的林中来说,商业地产这一科目的考试显然不是其强项。

唯一打出名堂的商业项目就是LCM置汇旭辉广场,该项目坐落于上海浦东陆家嘴金融贸易区,为旭辉集团与香港置地联手打造的商业项目。一开始,因与香港置地合作在股权设置上的问题,在项目筹备期间,团队搭建稍有坎坷。随着项目运营渐入平稳,各方思路统一,团队也渐渐稳定。

据旭辉提供的最新数据,LCM置汇旭辉广场整体出租率100%,近期租金日单价达7.6元/平米/日,上半年贡献租金收入约8000万元,客流量超过700万人次。

图 /LCM置汇旭辉广场  来源 /网络

取得如此优良的成绩,与港资房企合作的原因相关。

旭辉在上海的首个纯商业项目便是和绿地一起合作打造的绿地·旭辉E天地。无独有偶,其在上海大虹桥的商办项目亦选择了牵手恒基。

业内人士分析,从旭辉的商业产品体系来看,目前还没有做出特色,商业项目多与其他有经验的港资和国企合作,但双方合作难免有磕碰。同时,其商业项目的影响力,社会关注度和认可度也比较小,后续有待强化。

除此之外,在商业地产的人才搭建上,旭辉也有所欠缺。

在港上市之后,旭辉在极力去家族化,除了共同创业的林氏三兄弟保留管理职位外,不少亲信都退居幕后。去家族化的同时,旭辉大力招揽人才。

商业地产方面,2012年旭辉曾挖来供职于华润、大悦城的蒋达强,2018年离职后,又挖来了曾服务于万达、宝龙的王寿庆加盟旭辉。在王寿庆执掌的一年时间里,旭辉商业项目有所增加。

一个人成不了一支队伍,林中悄悄地在挖人。

7月份,业界盛传旭辉正在组建一个相对豪华的商业开发阵容,需要寻找一位明星级别的商业地产总裁,并开出了千万年薪。旭辉方面回复称,的确在招聘商开高管,但肯定不是总裁级别,相应薪资也有所不同。

总裁难觅,相应地,商业地产人才也不够。

据2019年中期报显示,旭辉集团约有7560名全职雇员,其中约7320名雇员从事房地产开发业务,只有约240名雇员从事商业地产租赁业务。

上述地产财经人士补充道,商业地产也将成为旭辉的发力重点,人才将成为很大的桎梏。不过,商业地产还是有机会的,旭辉正在加大在一线城市的商业项目布局,预计未来旭辉的租金收入会持续增长。

如今,面对新一轮的地产调控洪流,和必须面对的多元化业务,“三好生”旭辉能否不“偏科”,继续保持名列前茅的成绩呢?

 

奇点商业地产原创

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责任编辑:李昕宇(P0265)

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