潘石屹清仓地产项目背后的商业地产资管逻辑

SOHO大举抛售资产，某种程度上是完成了“融投管退”全流程的周期性动作。

SOHO中国正考虑以80亿美元出售中国办公大楼权益的消息已经传出有一段时间。

目前这一消息确切性还未得到证实，但成大举出让旗下资产已是不争的事实。

早在2014年，SOHO中国就因以82.8亿元出售位于上海的SOHO海伦广场、SOHO静安广场以及凌空SOHO近一半物业面积引起轰动。

SOHO海伦广场

2019年9月SOHO中国以7.61亿元的价格，出售位于北京的9个商业项目、共计2583个地下停车位组成的资产包。

紧接着10月就有消息称SOHO3Q已经将旗下的11个项目打包卖给筑梦之星，目前已经开始进入合同审批流程。

截至目前，SOHO中国出售的资产已经达到250亿元。

资产瘦身，转型从“轻”

做减法，是近几年的房企都在做的一件事情。

从李嘉诚大量抛售资产，万达清理房产杠杆，SOHO中国全面收缩，到万科、龙湖、恒大等知名房企纷纷转型，轻资产转型正在成为抢滩地产下半场的关键。

传统房地产采取“重资产+高周转”模式，业务链条长，资金压力大，在日益激烈的市场竞争下难以维系。

但在轻资产模式下，企业不再需要兼顾产业链上的全部业务，而是选择自己擅长的领域进行专攻，依靠更精细化的运营形成竞争力。

同时重资产模式下，融资严重依赖资产抵押，高负债压力，一旦销售遇冷，利润不足，企业资金链就会陷入困境，轻资产模式可以很好的减少风险，通过股权进行合作，以地产投资基金等其他渠道为资金主要来源，改变资本结构。

轻资产模式下，企业需要具备强大的资源整合能力和专业的运营能力，打造专业化、金融化的资产管理链条，形成良性的资产运营。

适时退出，良性闭环

SOHO大举抛售资产，某种程度上是完成了“融投管退”全流程的周期性动作。

从资产管理的角度看商业地产的操盘，募集资金是第一步，通过投资形成物业资产，后期资产管理提供增值，最终实现资本变现成功退出，这是做商业资管最为理想的运作模式。

凌空SOHO

以目前在这一领域做的比较好的万科为例，在商业地产运营模式上，则更加偏向于引入基金、入股合作、补充资金，资产成熟之后再出售，从而实现资产的良性循环。

从前期投资决策到产品规划设计，从阶段性运营管理到实现城市优质资产变现，万科构建属于自己的资管模式。

紧贴城市发展脉络进行资产布局，通过自身的产品建造、设计能力，从场景营造、办公体验等方面为项目赋予全新的价值，辅以阶段性的产城、产办、自持等品牌运营能力作为提升资产价值的手段，在项目发展成熟后完成资本退出，形成完整的良性生态闭环。

最终凭借出色的产品打造能力加优质的资产流量，打造突围市场的核心竞争力。

万科云创天地效果图

随着国内房地产市场趋于成熟，对于商业地产的运作也应逐步摆脱旧有模式的限制，实现轻资产转型，方能在未来的竞争中利于不败之地。

文章来源：REITs行业研究