ifeng_share_thumbnail
岁宝百货:转型三部曲|民资商业样本观察⑥ ——凤凰网房产北京
编者按:商业地产属于重资产模式,早期资金投入大,回报周期长。对于央企来说,有着强大的护城河与金融通道;然而,对于民资企业,玩转商业地产则意味着需要长周期的均衡能力,以及持续的创新能力 -来自凤凰新闻客户端
//m.iqidian.com/news/hangye/2019_11_14-52416099_0.html
北京
{{ifh_ad_material}}

岁宝百货:转型三部曲|民资商业样本观察⑥

奇点商业地产 2019-11-14 18:03

编者按:

商业地产属于重资产模式,早期资金投入大,回报周期长。

对于央企来说,有着强大的护城河与金融通道;然而,对于民资企业,玩转商业地产则意味着需要长周期的均衡能力,以及持续的创新能力。

为此,凤凰网奇点商业对民资商业的经验共性进行了进一步梳理,推出“民资商业样本观察”,从不同角度和维度,剖析民资商业样本的秘密。


往期报道:

合生创展:“航母”失速|民资商业样本观察①

万达商业:独孤求败|民资商业样本观察②

SOHO中国:潘石屹不玩了|民资商业样本观察③

金科股份:福祸难料|民资商业样本观察④

当旭辉“拥抱”商业|民资商业样本观察⑤


獐子岛的扇贝又出事了。

继2014年集体“跑路”、2018年高温饿死等离奇事件之后,今年獐子岛的扇贝又以集体暴毙的方式娱乐了资本市场。面对獐子岛集团所述的“悲惨”故事,股民们一边心急抛售,一边大呼“骗我可以,注意次数!”。

事实上,中国的股市一直热衷于讲故事。

企业家会讲故事,集团品牌会讲故事,甚至一幅描述股价走势的K线图也会讲故事。深圳老牌百货岁宝的故事,就藏在这样一幅图中。


2010年上市却没能获得资本红利的岁宝,在经历了几近断崖式的股价下跌之后,蛰伏了六年,终于在2018年开始走上转型之路。

2018年6月起,岁宝股票开始反弹。波动上涨的过程中,三个峰值分别代表了岁宝百货转型的三次动作:一次是老牌百货超市决心闭店整改,一次是高薪聘请前中海掌门人、加码房地产市场,最后一次是正式拥抱盒马科技所代表的新零售。

不过,岁宝百货转型路上的困难,却远比一波三折的K线走势复杂得多。

老牌百货,“英雄迟暮”

2019年,对于许多百货商场来说,注定是不平静的一年。

北京长安商场闭店改造、复兴门百盛迎来调改、贵友大厦转型“商办混合”、赛特购物中心捆绑碧桂园……经营近三十年的老牌百货们,不得不顺应市场的变化忍受阵痛。

而这波悄无声息的闭店潮,同样席卷了深耕深圳一隅的岁宝百货。在陪伴几代深圳人共同成长之后,23岁的岁宝正面临着“英雄迟暮”的尴尬境遇。

1996年1月,第一家岁宝百货在深圳红岭开业,店内的十层营业大厅和高达10万多种的零售品种,开创了深圳本土大型零售企业的先河。随后,景田店、红宝店、万象店等10家分店相继开业,岁宝百货向连锁化经营一步一步迈出。

岁宝百货红岭店/图片来自网络

2010年11月,岁宝百货在港交所主板上市。当年,董事长杨祥波曾表示:岁宝百货将在两年内新增八至十家新店,经营规模在现有基础上翻番

不过,这个计划直到九年后的今天也没能实现。半年报数据显示,截至2019年6月30日,岁宝集团旗下拥有及经营17家百货店,总建筑面积约33.1万平方米。

成功IPO的岁宝百货,非但没能如期获得市场的认可,反而在财务和产品问题上连连摔跤。

2012年2月,岁宝百货被曝出售53度飞天茅台假货,并被查出120瓶,最终追回24瓶。

一个月后,岁宝又被卷入港股审计风波,因核数师无法核实收购案金,岁宝百货宣布延迟公布2011年全年业绩,甚至导致岁宝股票停牌长达10个月。这一停牌,使岁宝在股市中经历了长达六年的低迷。

即使在复牌当日,岁宝的股价还是逆市大跌25%,短期最大跌幅接近40%。2015年,岁宝股价一度触底,低至0.259港元/股,甚至不足发行价的1/6。

岁宝百货2012-2018年股价低迷期

在中国连锁经营协会发布的《2018年中国连锁百强》榜单中,深圳“三大老牌百货”中的天虹商场与茂业国际分别名列22名与35名,而岁宝百货却不见踪影。消费者也纷纷表示,曾经辉煌的岁宝百货如今已面目全非。

图片来自大众点评

当众多老牌百货面临残酷的市场竞争时,为求生存,他们不得不停业整改或闭店止损。23岁的岁宝百货也没能幸免,要么转型,要么退出。

2018年6月19日,岁宝百货发布公告称,已与盒马科技就盒马鲜生超市定力战略合作框架协议,于2018年7月1日起两年内,分三阶段将岁宝超市改造成盒马鲜生超市。

沉睡已久的岁宝百货,终于迎来了上市八年的第一个高光时刻。

引入“中海系”,入局房地产

岁宝百货转型的第一步,选择牵手盒马鲜生。而第二步,则是在各大房企纷纷更名“去地产化”的时候,出人意料地迈入了房地产圈。

2018年4月,有消息称原中海地产主席郝建民将携多名旧部下加入岁宝百货,引发业内关注。五个月后,传闻得到证实,郝建民获委任为岁宝集团董事会联席主席兼执行董事,合约期为三年。同时履职岁宝的,还有原中海地产财务总监林晓峰和原中海物业董事长王琦。

郝建民/图片来自网络

岁宝入局房地产的决心,在郝建民的年薪数字上体现地淋漓尽致。

数据显示,这位出身于“房地产黄埔军校”的新主席年薪为2400万港元,而郝建民在中海任上的年薪仅为702万港元。2018半年报显示,截至6月30日,岁宝百货的经营溢利仅为1990万元人民币。

除了用半年净利作为薪金,岁宝百货还调任杨祥波为联席主席。也就是说,“新人”郝建民一入公司,就与岁宝集团创办人杨祥波的地位相同、职权相等。

此外,郝建民还以1港元的名义代价,获得了杨祥波转让的3.74亿股本公司股份。

郝建民的加入,将岁宝原本开始下行的股价,重新拉回上升趋势,并很快达到历史最高价2.237港元/股。

这个过程中,郝建民的第一个动作是以2.53亿人民币,收购了江苏盱眙县天泉湖镇的10幅土地。2018年12月14日,岁宝方面在公告中表示,地盘面积合共约36.72万平方米,将用于发展住宅及商业物业项目。

事实上,早在2018年8月,盱眙县清凉湾休闲小镇项目的开工仪式上,就已经出现了岁宝的身影。彼时,盱眙岁宝翰联地产有限公司总经理黎明曾作为投资方代表出席活动。

dd4448372d614216a02d6781d0c10359.png

然而,在2019半年报中,该地块的用途却完全变为住宅。零售起家的岁宝百货,是放弃了盱眙县的商业用地和文旅小镇项目,还是选择在半年报中隐藏这部分信息?对此,奇点君多次致电岁宝百货,对方以“不了解百货以外的业务”、“负责人不在座机边上”等理由,回避了该问题。

郝建民加入岁宝后的第二个动作,是以2.97亿港元收购香港上市企业富元国际19%股份。而这次收购,几乎中止了岁宝股价的上升之路。

资料显示,富元集团主要于国内从事物业发展及酒店业务,岁宝在公告中表示,借此收购,集团能够快速开展物业业务。然而,富元国际近年来的业绩并不乐观:2016年净亏损3.71亿港元,2017年净亏损2000万港元,2018年上半年净亏损4000万港元。

对于郝建民的这一步棋,投资者们显然并不买账。2018年12月27日复牌后,岁宝百货第一天收跌34.21%,第二天收跌36.8%,从复牌前的1.9港元跌至0.79港元每股,跌幅高达58.4%;两天蒸发约28亿港元,市值仅剩19.7亿港元。
今年6月,富元国际这块“烫手山芋”终于由独立第三方以3.83亿港元接手。但已然跌落的股价仍未复苏,资本市场还需要新的刺激。

输给时代,“呼救”新零售

“事实上,无论在经营还是服务方面,岁宝百货在深圳都拥有很好的口碑,”中国城市运营&商业地产管理研究中心主任戴欣明向奇点君表示:“他不是输给了自己,不是输给了同行,而是输给了时代。”

向购物中心的转型已经慢人一步,“输给时代”的岁宝正式向新零售“呼救”。

在此之前,岁宝已经着手将岁宝超市分批改造为盒马鲜生,以提升租金利润稳定性。但这还不够,2019半年报显示,岁宝百货将与盒马科技合作开设社区商业mall“盒马里·岁宝”,预计开业时间为今年第四季度。

据自媒体独角Mall消息,盒马里·岁宝体量约2万㎡,HUAWEI、肯德基、六福珠宝等品牌,优衣库或将成为其主力店。目前,二层的盒马鲜生超市已开放使用,盒马里·岁宝外立面的装修也已基本完成,预计将于12月开业。

图片来自独角Mall

戴欣明指出,岁宝百货联手盒马,是其向购物中心转型过程中“不得已而为之”的办法。在他看来,岁宝或许已经意识到转型道路上困难重重,才会用最原始的“傍大款”战略促成其购物中心的升级,这对于岁宝来说不失为一个可行之策。

从半年报中的收入结构来看,岁宝的转型三部曲显然发挥了一些作用,租金收入与专营销售佣金稳步上升,同时新增了2.87亿元的综合顾问服务费。

但不可忽略的是,岁宝收入仍在同比下降。截至2019年6月30日,岁宝集团共收入4.63亿元人民币,甚至不及2018上半年直接销售这一项的收入。

图片来自岁宝百货

此外,高企的负债也成为岁宝高调转型、投资新零售的代价。2018年末,岁宝集团的总负债仅为6.85亿元,可半年之后,这个数字便飙涨三倍,高达21.78亿元。2019年6月30日,岁宝还以账面价值6.16亿的若干楼宇,抵押了1.88亿的长期银行借款。

毋庸置疑,在新零售的风口上,盒马可以“飞”起来。可若是驮着迟暮的老牌百货和它沉甸甸的债务包袱,盒马里·岁宝能否成功抢占深圳社区商业市场、还能否帮助岁宝成功转型“逆袭”,就不得而知了。

奇点商业地产原创

转载请联系并注明来源

责任编辑:李昕宇(P0265)

免责声明:本文仅代表作者个人观点,与凤凰网无关。其原创性以及文中陈述文字和内容未经本站证实,对本文以及其中全部或者部分内容、文字的真实性、完整性、及时性本站不作任何保证或承诺,请读者仅作参考,并请自行核实相关内容。

24小时热文排行

精彩推荐

加载中...

©奇点商业 让商业地产独立思考 iqidian.com

京ICP备18064481号-1