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锐见|抱团取暖“共茂晟”,世茂要重走福晟老路? ——凤凰网房产北京
今日下午,世茂集团与福晟集团在福州世茂洲际酒店举办品牌发布会,正式宣布双方缔结战略合作伙伴关系。靴子已落地,这场“貌似”双赢的交易能否展开万亿想象? -来自凤凰新闻客户端
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锐见|抱团取暖“共茂晟”,世茂要重走福晟老路?

凤凰网奇点商业 2020-01-13 19:40

2020年开年,一笔在市场上传闻已久的收购交易终于落地了。

今日下午,世茂集团与福晟集团在福州世茂洲际酒店举办品牌发布会,正式宣布双方缔结战略合作伙伴关系。

靴子已落地,这场“貌似”双赢的交易能否展开万亿想象?

01 一场言之无物的发布会

最近,房企发布会成为媒体圈热议的话题,媒体老师们受够了长达两小时、冗杂但毫无信息点的发布会,纷纷夸奖起融创BOSS孙宏斌的单口相声和高效但不精彩的恒大发布会。

令人大跌眼镜的是,这场品牌发布会刚好撞在枪口上,且槽点满满。

虽集齐许世坛和潘伟明等一众大咖,但这场发布会却呈现了一场“反面教材”,差别对待、粉饰太平、毫无信息点也成为了媒体老师口诛笔伐的点。

奇点君剥丝抽茧,为这场发布会做了几点总结:

1、一个新平台。世茂和福晟两家合作输出的是世茂福晟新平台。用许世坛的原话来说:“这个合作不是谁收购谁,而是两个公司一起合作,强调的是1+1>2。首先是战略合作,其次是全方位的,将在房地产开发、建筑施工、旧城改造和物业生活方面展开全方位的战略合作。”

这个平台将交由世茂集团执行董事、世茂海峡发展公司董事长兼总裁吕翼来操盘。据悉,现年36岁的吕翼从毕业之后就加入世茂集团做“管培生”,一路晋升,是许世坛非常器重的区域大将,其带领的世茂海峡2019年的销售额突破900亿元。

2、三方股权比例为4:4:2。据市场消息,世茂、东方资产与福晟的股权比例大致为4:4:2。其中,世茂集团和东方资产分别持股40%,福晟集团留有20%的股权。交易的项目个数大约为70多个。

关于福晟旗下的不良资产,许世坛表示,世茂福晟会和金融机构合作,在财务融资上的重组,让企业竞争力得到很大提升。许世坛还透露,“福晟是短期流动性的问题,即需要把短期的债,换成长期的债,世茂会配合金融机构做这个事” 。

3、旧改货值近4千亿。福晟在全国的旧改项目规模很大,未来发展潜力很大,在旧改方面是世茂的短板,但是福晟的优势。据悉,福晟在全国拥有很多旧改资源,估计有3000-4000亿元规模货值,其中仅大湾区就有1000多亿的旧改规模。

从某种程度上来看,二者的合作确是“强强联合”。福晟是一家全产业链发展的公司,在全国拥有很多优质的旧改资源,但是目前缺钱;世茂在今年疯狂“买买买”,收了很多并购和旧改项目,建筑和旧改又恰巧是世茂的短板。

然而,世茂、东方资产与福晟之间股权比例、签约项目数量,在这场发布会上均未有具体的回应。

为此,奇点君联系到世茂方面,其回应:世茂与福晟是全方位的战略合作,并不是具体多少个项目,等做完债务重组等尽职调查,双方都会出公告,这需要一个过程。

02 大鱼吃小鱼的凶猛

与融创万达富力那场“世纪发布会”相比,世茂福晟品牌发布会有其相似性。

从许世坛上位后的表现来看,世茂想要极速扩张的心思,根本藏不住。在发布会现场,许世坛也提到,行业规模在到十六万亿元以后,规模很难再进一步放大,中国房地产已经进入“大鱼吃大鱼”阶段。

从世茂今年的表现来看,许世坛可能想当的不是大鱼,而是“鲨鱼”。

上半年,在不到三个月的时间里,世茂就斥资200亿元拿下18个并购项目,出让方主要包括泰禾集团、粤泰股份、万通地产等。世茂成为今年流动性紧张的泰禾的“接盘侠”,上述收购中对泰禾集团项目的收购就达7个, 交易对价约为77亿 。

截至2019年6月30日,世茂房地产新增土储1412万平方米。其中,从土储货值来看,收并购项目约占60%;从土储面积来看,收并购方式获取的项目占比则约70%。这意味着世茂仅在半年内就基本完成了收并购项目占比的全年目标。

世茂还在继续“买买买”,与福晟合作可以窥见一二。

在许世坛看来,现在是并购的好时机。年初的业绩会上,许世坛就表示,世茂2019年70%以上的土储都会来自并购,将拿回款的50%买地。

同策研究机构总监张宏伟在接受媒体采访时表示,公开市场很多成交地块的利润空间压缩到3%~4%,甚至是不赚钱的,而收并购市场中,一些项目还能达到8%~10%净利率,还是一个比较合理的利润空间。

但对于世茂来说,抓住的是金元宝还是烫手山芋,还是个未知数。以世茂最近收购粤泰股份的5个项目为例,部分含复杂债权和股权关系的项目充斥其中,这意味着对于世茂而言,将加大开发难度和开发时间,进一步增加经营风险。

奇点君进一步梳理并购项目得知,一些项目位于世茂从未开发过的城市,对其品牌的认可度不高,在启动工作中可能会遇到一些困难。

业内人士告诉奇点君,可能这也是世茂选择与福晟合作的原因之一,福晟在深圳、惠州、镇江、郑州等地有着丰富的旧改经验。世茂收购的难啃“旧改大骨头”,二者可以立足于现有优势资源,整合上下游产业。

世茂方面也补充类似的观点,世茂的产业链没有做到闭环,这是比较弱的方面。福晟六建是非常有实力的企业,双方合作可以整合上下游更多的资源。此外,福晟有上千亿的旧改资产,世茂的旧改资源也在千亿以内,双方合作将在这方面补齐短板。

03 难解“消化不良”之痛?

凡事都有两面性,通过并购使规模提升的同时,世茂房地产的负债率也在悄然走高。在福晟短期流动性无法解决的前提下,双方的合作能否“共茂晟”?

2019年上半年,世茂房地产负债总额约3047亿元,同比增长32.5%。其中,流动负债总额约2143亿元,同比增长39%,非流动负债总额约903.88亿元。

世茂房地产的资产负债率也创下了三年来的最高。2017年上半年至2019年上半年,世茂的资产负债率分别为65.76%、68.94%和73.25%。2018年中国房地产企业销售TOP200排行榜中,世茂房地产以1523.0亿元的操盘金额,位居第11位;2019年以2090.8亿元的操盘金额,位居第9位,排名上升2个名次。

反观福晟,2018年中国房地产企业销售TOP200排行榜显示,福晟集团以452.0亿元的权益金额,位居55位;而2019年福晟集团以465.8亿元的操盘金额,位居销售排行榜61位,排名下降6个名次。

然而时间倒回两三年,2016年-2017年,福晟两年内在全国的收并购项目达107个,总货值高达8100亿元。

不过短短两三年,福晟就“消化不良”,2019年开始了卖股、卖地。福晟扩张步伐过快,集团管控却难以匹配,无法以更高杠杆有效撬动更大规模,加杠杆节点晚于其他同类房企就遇上地产融资寒冬。

换句话说,福晟野心够大但时运不济,与大鳄抱团不失为一个良策。那么,激进的世茂会不会是下一个福晟呢?


责任编辑:龚婉玲(P0263)

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