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奇点长租丨10张图看懂租赁大趋势 ——凤凰网房产北京
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奇点长租丨10张图看懂租赁大趋势

奇点商业地产 2020-01-15 10:00

租赁的快速发展越来越成为普遍的国际现象,可以说“租赁的国度”越来越多。

成熟住房市场经历的三大阶段

纵观英国过去100年的历史,私人租赁市场的比重变化,揭示出一个成熟的住房市场发展需要经历的三大阶段:

图1:英国百年住房结构变迁

早期阶段:人口快速增长、住房严重短缺。

私人租赁市场占据绝对主导,超过70%的人“租房而居”,可以说这个时期是租房的时代

中部阶段:随着经济增长、住房开工量增长,越来越多的人开始成为业主,市场进入买房时代

成熟阶段:当房价高到一定程度时,私人租赁市场再度崛起,无能为力的年轻人步入更为漫长的租房时代

伦敦的住房结构图,同样给我们一个启示:

图2:伦敦住房结构

通过购房解决居住问题的人数快速下降,越来越多的人转向私人租赁市场,从私人房东、公司化机构、投资公司等渠道租房。

伦敦的现象并非偶然,房价最高、上涨最快的国际大都市,也是租赁人口占比最高的地方,多数在40%-60%之间。

纽约的租赁人口占比为56.9%,洛杉矶为54.4%,伦敦为49.8%,东京为39.5%。

住房问题,年轻人的危机

下面这张图是伦敦不同年龄层的人口,通过买房解决居住问题的比例变化。

图3:伦敦拥有自己住房的人口分布

由此可以看出,英国产生了严重的住房两极分化:财富更多、已经有房的55岁以上人口可以更多地买房,而其它年龄段的人口则全面地“望房兴叹”,特别是25-34岁的人群受到最大程度的挤压。

这个问题并非伦敦所独有,中国的多个城市同样面临这要的问题。

这些地方的社会阶层划分是:有房人与无房人,有房人的换房改善与无房人租赁需求同步发生。

图4:租金、收入与可支付能力变化(伦敦)

国际大都市,租金涨幅很可能持续超越收入涨幅,从而引发日益严重的租金可支付问题。

在这种情况下,有效的解决路径只能是扩大租赁的供应。

例如,从2005年到2018年,经通胀调整后,伦敦的平均租金上涨超过30%,而平均收入只上涨不足20%,这就意味着负担能力的恶化。

图5:18-34岁美国人居住情况

住房危机是一个永恒话题,今天的住房问题更多是年轻人的危机。

美国皮尤研究中心的研究发现:

美国130年以来第一次,18-34岁人群更可能与父母居住在一起。

这个年龄段的人群中,32.1%与父母住在一起,31.6%与配偶或伴侣住在一起,14%独居(单独居住或户主),其他则与家庭其他成员、非家庭成员居住或集体居住(例如大学宿舍或监狱)。

租房,全球趋势

租赁参与主体的市场化和多元化是租赁发展的基础条件。

图6:不同国家社会公共住房占比

德国作为全世界租赁市场最发达的国家,公共住房占比却是最低的。

在德国,私人房东、公司、协会、教堂、投资公司等所有主体都可以在政府的统一规范条件下开展租赁业务。

反之,那些依赖于政府提供公共租房的国家,要么问题重重,政府不得不选择退出,如英国;

要么选择转型重建,调整政府的参与方式,如荷兰。

图7:不同国家租赁家庭占比

租购并举不是中国特有的趋势,而是一个全球性现象,越来越多的国家走向租房社会。

美国、日本、英国的租赁家庭占比普遍高于35%,而德国更是高达53%。

越来越多的家庭选择租赁作为居住方式,停留在租赁市场的时间也更长。

从国际趋势看,从一个国家的层面看,租购并举意味着这个国家的租房人口达到30-40%;

从国际大都市或核心城市的层面看,这个比例甚至会达到50-60%。

图8:平均租期

中国的平均租期最短,租赁关系最不稳定,最不确定。

随着机构化租赁占比的逐步提升,这一情况会得到缓解。

德国的平均租赁周期长达11年,日本的平均租赁周期为5.2年,英国的平均租赁周期为2.5年,而中国的平均租赁周期仅为8个月。

长且稳定的租赁周期会使租客拥有更高的安全感,促使租客选择租赁作为其长期的住房解决方案,有利于整体租赁市场的长期良性发展。

图9:租赁人群分布

在成熟的租赁市场,虽然单身人群是租赁人群中占比最多的一类。但是已婚,甚至已婚有小孩的家庭都是非常重要的构成部分,这意味着租赁需求是非常广泛覆盖的

从收入结构上同样如此,不仅仅是对于低收入人群而言,对于广泛的不同收入阶层来讲,租赁都越来越成为一个普遍的选择

图10:租赁房源从哪里来?

从发达国家的经验看,租赁的房源绝大部分来自于私人房东,这些房东要么将房源直接经纪人出租,要么委托专业的机构或物管经理托管出租。

关于这一点,过去十年,一个突出的趋势是机构房东的占比持续提升

它们主要不是通过开发,而是通过收购整合将存量房源进行装修改造后再次出租,这些大型的机构化房东通常具备很强的资金能力和资产管理能力,多为上市的公寓类Reits。

文章来源:现领观察

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