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锐见 | 为进入商业地产10强,星河控股终于走向主板市场? ——凤凰网房产北京
资产证券化是实现轻资产发展不可或缺的重要手段,也是构成星河未来城市运营引领者的核心能力之一。判断一个人说的是实话还是场面话,就看他日后是否为这件事情付出实际行动 -来自凤凰新闻客户端
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锐见 | 为进入商业地产10强,星河控股终于走向主板市场?

奇点商业地产 2020-01-22 10:30

资产证券化是实现轻资产发展不可或缺的重要手段,也是构成星河未来城市运营引领者的核心能力之一。

判断一个人说的是实话还是场面话,就看他日后是否为这件事情付出实际行动。

近日,星河控股旗下公司——星盛商业管理股份有限公司(下称“星盛商管”)的企业出现在港交所上市聆讯申请名单中,终于证实早前市场猜测。

约半年前,星河商置(星盛商管的前身)发布公告表示,因公司发展需求并结合自身情况,拟申请公司股票在全国中小企业股份转让系统终止挂牌。终止挂牌不久,就有消息称,星河可能会转战主板上市,但星河方面一直以“不知情”为回应。

企业转板并非什么新鲜事儿,但此次事件的主人公黄楚龙和他的企业一直以低调著称,不上市,不负债经营是外界对这家企业的描述。

作为深圳地产界的实力房企星河地产在外界一直非常低调,但在业内这家房企却因精品众多,老板黄楚龙为人豪气而颇受好评。

上世纪80年代,改革春风拂过深圳,为了讨生活20来岁的黄楚龙来到深圳谋生。那时深圳到处都在兴土木,自然黄楚龙在工地上谋得一份泥瓦匠的差事儿。

图/黄楚龙

“在家靠父母,出门靠朋友。”

只身来深圳打拼的黄楚龙深知这话的重要性,在认真砌灶、打沼气池、粉刷房子之外,他一直坚持“你好我才好,大家好才是真的好。你不好,我好个鬼”的人生信条与人相处。

渐渐的,黄楚龙身边聚集了好多兄弟,他也从一名泥瓦匠成了一个包工头,深圳第一大道深南大道(上海宾馆至上步路)的建设工程就是他早年承接的工程,也是他事业做强的开端。

1988年,黄楚龙创办了怡和公司,做起了房地产生意,开发出了海悦华城怡和楼等楼盘,并在公司成立第二年将公司从怡和改名为星河

黄楚龙多次在公开场合表示,“星河的经营原则是‘做一个就成一个’,星河品牌是通过每个精品楼盘来塑造、来积累的。”他是这么说,也是这么做的。

据悉,星河的“星河丹堤”、“星河国际”、“星河盛世”、“星河时代”等项目在深圳开盘时均爆出客户彻夜排队哄抢房源的盛况。其中,2006年开盘的星河丹堤,销售额近9亿元人民币,一举为其夺得了深圳“豪宅开发商”的江湖名号。

图/深圳星河丹堤项目

凭借着对朋友真诚,盖房子盖一个就成一个的信条,黄楚龙的生意越做越大,从一家地产公司发展成一家主营地产、产业、置业、金融四大业务集团,业务涉及地产开发、城市更新、商业运营、酒店管理、物业服务、金融投资、产业运营等多元领域的国内大型综合性投资集团。

但有一件事儿还是颇为少见,地产行业是一个高度依赖资金的行业,可公开报道显示,星河的负债才140亿元

此外,作为一家资金过千亿的公司,星河至今没有主板上市公司,仅有“智善生活”、“星河商置”两家在新三板挂牌的“准上市公司”。也因此,不少人说深圳地产圈内真正的老大是星河集团的老板黄楚龙,福布斯排名并不能显示出黄楚龙的真实财富状况。

如今这家不上市的企业,也终于要进入主板市场了。

作为一家房企,星河的业务早已经覆盖珠三角、延伸至长三角、环渤海区域。布局深圳、广州、惠州、东莞、珠海、普明、天津、常州、宁波南京等城市,但140亿左右的负债着实在房企公司中不算多。

除了星河在地产业务上稳扎稳打不急于扩张,做一个成一个外,还得益于其公司的战略布局。早于2009年,星河便开始涉足金融产业,并逐渐形成地产、金融两条腿走路的发展路线。

2018年星河控股和中国产学研合作促进会下属的中国科创金融联盟,共同成立了一只首期规模30亿元的国家级基金——中国科创金融创新基金

黄楚龙表示,星河金融将在5年内形成房地产特色显著的金控平台,完成金融服务体系闭环,实现自有资产管理规模超300亿元。此外,他还控股了深圳创新投资集团、阳光保险等金融公司。

虽然有金融业务做支撑,但在近年星河也喊出要在2023年让地产业务上迈入全国四十强,商业迈入全国十强,因此他们在资本市场有更多动作展开,即资产证券化

2018年7月,星河“方正证券-星河World项目一期租金资产支持专项计划”在深交所发行,规模8.421亿元。2019年5月,星河“平安汇通-星河丽思卡尔顿酒店资产支持专项计划”在深交所挂牌。该项CMBS以深圳星河丽思卡尔顿酒店未来12年收入为基础资产,发行规模22.11亿元,最终发行利率5.10%。11月,“南方资本-星河福田COCO Park资产支持专项计划”已获深交所受理。项目计划发行金额45.76亿元,发行人为星河实业(深圳)有限公司。

星河控股集团副董事长兼总裁姚惠琼曾表示,资产证券化是实现轻资产发展不可或缺的重要手段,也是构成星河未来城市运营引领者的核心能力之一。

在近年房企融资难的背景下,资产证券化作为房企金融创新方式,能为企业带来更多的市场资金,同时也为商业地产退出找到好的方式,但实行起来并没那么容易。

目前,零售物业的退出渠道有两种方式,一种是销售、商场主体店可以整栋出让的形式退出另一种是以商业地产并购基金的名义收购物业进行“蓄水”,未来以REITs形式上市完成退出。然而无论前者还是后者,都对项目运营回报率提出很高的要求,特别走真正REITs形式退出。目前,在国内商业地产领域做资产证券化最好的企业是来自新加坡的凯德。

近年来随着住宅地产因宏观调控而风险日增,商业地产迎来所谓的春天。但商业地产前期资金投入大,投资回报慢又是其短板。如何在这条赛道上找到可持续的稳定现金流继续做大规模,是众多企业进入商业地产后都在追寻的。

早在2002年就拿地盖商业项目的星河,也算得上商业地产的老兵。2002年,黄楚龙在福田区买了一块地,聘请了香港著名设计师陈幼坚亲自设计COCO Park 商场。该项目于2006年问世,首创公园版情景式购物中心,一直是星河的代表项目,也是深圳CBD板块的商业代表。

而后星河又陆续开发出,区域型购物中心COCO City星河iCO、社区型购物中心COCO Garden及高档家居布置购物中心“第三空间”等项目,构成一套完整的品牌系统。

招股书显示,截止2019年9月30日,星盛商管已在全国16个城市,签约服务38个大型商业地产项目,总服务面积约287万平方米,其中57.1%由独立第三方物业发展商开发,21项位于大湾区(15项位于深圳)、6项位于长三角地区、4项位于华中地区及7项位于其他地区。

在宏观政策调控下,星河控股正从城市空间提供商城市运营商转型,定位成“城市运营引领者”。其中在商业端的表现就是加快轻资产输出与扩张。如去年7月,星河经典项目COCO Park落户南昌。这是该项目首次进行品牌输出,也是这个品牌第一次走出深圳进行外地扩张。此外,区域性购物中心COCO City 也先后在汕尾、普宁、鄂尔多斯等城市落地。

2017年至2019年9月末,其独立第三方物业发展商面积分别为96.8万平方米137.7万平方米164万平方米,占比分别为59.61%66.43%、57.14%。相对应的公司持续经营业务的收入分别为人民币2.781亿元、3.287亿元及2.894亿元,持续经营业务的利润及全面收入总额则分别为5040万元、8510万元及8370万元。星盛商管称,公司业务“录得稳定增长”。

但星盛商管也承认,由独立第三方物业发展商开发的项目数量不多,所产生的收入相对较低。星盛商业由独立第三方物业发展商开发的项目从2017年12月31日的7个增加至2019 年9月30日的13个,收入从2017年底的2722万元到2019年年9月底的3296万元,收入占比从9.8%提升到11.4%。

对要进入全国地产40强,商业地产10强星河,显然这是不够的,它势必要打通各路渠道融资换取发展。而新三板交易市场活跃度低,显然不能满足星河需求。

星河商置在新三板挂牌三年,仅挂牌首年有大笔融资,为2352万元,此后两年分别为24万元和0元。且其所取得资金均来自股东投资,并未进行借款、发行债券等其他融资活动。

而向来对租金收入模式为主的企业态度更为友好的港股市场,或许是对星河实现商业地产十强目标是个好选择。不过,10强目标只是星河大蓝图的一部分,星河的大目标是:集团在2023年实现规模1500亿元、营业利润150亿元战略目标。

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