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奇点•战“疫” ⑦ | 停售停工,疫情危机下房企现金流压力如何缓解 ——凤凰网房产北京
2020年开年,一场突如其来的“黑天鹅”事件让整个房地产行业遭到了突如其来的打击。受疫情影响,全国各地房地产销售直接进入暂停模式。据全联房地产商会的调研数据显示,2020年上半年企业须交付的项目占全年交付项目总数的30%-50% -来自凤凰新闻客户端
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奇点•战“疫” ⑦ | 停售停工,疫情危机下房企现金流压力如何缓解

奇点商业地产 2020-02-13 20:00

2020年开年,一场突如其来的“黑天鹅”事件让整个房地产行业遭到了突如其来的打击。

受疫情影响,全国各地房地产销售直接进入暂停模式。据全联房地产商会的调研数据显示,2020年上半年企业须交付的项目占全年交付项目总数的30%-50%。调研的72家企业中,46家房企(以中小型企业为主)受影响货值超4400亿元;26家产业链企业,受停工停售影响的积压库存超40亿元;某家典型房企单月资金缺口将达100-110亿元,上半年货币资金或仅够维持三个月运转。

销售额断崖式下跌,导致一些负债率较高的房企现金流捉襟见肘。“发债”成为房企自救的方式之一。

1月房企境外债权融资超千亿

债务融资井喷

为支持疫情防控工作,全国百余城市房管部门要求暂时关闭售楼处,暂停房产交易活动。除此以外,多地还要求暂停建筑施工和复工。

“停售令”和“停工令”,让资金密集型的房地产行业面临考验。比如,中国恒大已要求全国1246个项目在2月20日前不得开工,全国1040个售楼部在2月20日前不得开业,具体开工、开业时间将根据疫情情况另行通知。

中国房地产数据研究院执行院长陈晟认为,受疫情影响,开发商面临比较大的压力,由于企业主要是靠销售预售款运转,无法销售便使得企业承担巨大的负债压力。另一方面,对于办公、商业物业而言,更涉及到消费人流问题,影响更大。相信会出现更多的租户违约、贷款违约、企业对员工的违约等种种困局。对于这些,企业要早做准备。

事实上,诸多房企为了应对可能面临的资金困境,已经掀起了发行债务融资的风潮。

在2月12日,13日两天里,就有多家房企进行债券的发行或发行考虑。比如,合生创展拟发行票面利率6.0%的5亿美元优先票据,禹州地产拟发行票面利率7.70%的4亿美元优先票据, 复地集团拟发行票面利率4.20%-5.20% 10亿元的公司债券,天津城投集团拟发行30亿元公司债券。

同时根据克而瑞披露的1月房企融资情况显示,本月95家典型房企的融资总额为1810.1亿元,环比上升42.4%,主要来自于境外债权融资的井喷,本月境外债权融资1099.7亿,环比上升922.4%。

对此,易居研究院智库中心研究总监严跃进认为此次密集融资和去年放松的政策有关,如今受到疫情的影响,今年政策上会比较宽松,融资的审批速度会再次加快,未来高密度融资的情况会越来越多,持续时间可能也会延长。

全力转战线上,缓解资金压力

日前,中国房地产业协会发布文件,建议各会员单位为满足群众购置住房、改善住房条件的需要,开通商品房线上售楼平台,运用互联网线上工具为购房人提供必要的置业服务。目前已有不少房企纷纷推出线上售楼处,各大房地产平台也利用VR等技术搭建起线上展示的模式。

比如,万科、龙湖、融创等龙头房企,拥有自己的科技数据公司,能够自主研发互联网程序,通过线上宣传楼盘,满足购房者的居家看房需求。除此之外,其他一些房企会同时选择与互联网地产平台合作,加大宣传,促进购房者能够看房。

同时为了解决购房者心中的担忧,各类房企甚至打出“无理由退房”缓解购房者的心理压力。禹洲集团于1月30日率先推出“宅家安心购,7日无忧退”的活动。随后,广州、南京等地相继有新城、美的、保利、中粮等房企推出无理由退房的活动,期限从7天到60天不等。

无理由退房的方式,有些类似平常购物时经常可见的无理由退货,网购则更为常见,但对于房子这种大宗商品而言实属罕见。在当下,快速回笼资金,缓解疫情带来的资金压力才是房企的首要目标。

疫情事件或加速行业去杠杆和分化

过去多年来,高周转的发展模式成为房地产公司冲击规模、实现高利润的法宝。“快拿地、快开工、快销售”帮助企业提高资金利用效率的同时,也要求着企业保证现金回流速度,这样才能维持现金的持续、高效的运转。

此次疫情“黑天鹅”事件却使得房企高周转模式受到不小的冲击。售楼处关闭、期待的返乡置业及三月“小阳春”也难将实现,销售回款难以满足企业资金需求。同时开工放缓,开盘日期不定,前期投入资金难以快速实现收回,对于高负债企业来说,即便不开工,利息以及到期债务仍需按期支付,资金支付压力巨大。

据全联房地产商会的调查显示,以调研的某家典型房企为例,其单月销售业绩减少80亿元,以往每月可从金融机构获得贷款40亿元-60亿元,如今可获贷款金额腰斩,企业单月资金缺口将达100亿元-110亿元,而此企业2019年上半年货币资金仅350亿元,叠加企业人员工资、待支付工程款、利息费用等其他刚性支出,350亿元的货币资金或仅够企业维持三个月运转,如果疫情持续两个月,而无相应政策支持和适当倾斜,企业将面临巨大的经营风险。

招商证券在一份研报中也指出,此次疫情事件或加速行业去杠杆和分化,凸显现金流管理能力,高质量周转能力的重要性或提前受到重视,无息负债的驱动和非囤地模式是主要方向。同时,行业去杠杆的背后将使得真龙头凸显,“造血能力”强的高质量周转公司将进一步脱颖而出。

对此,严跃进则认为今年房企融资上会支持的,所以企业在一定程度上杠杆率会有所上升,同时在疫情结束后,企业依然需要通过高周转将库存积压出售,释放潜在需求,保证资金快速回笼。

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