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物管“搏疫”白皮书① | 物管行业变迁:从无到有,再到抗疫前线 ——凤凰网房产北京
编者按:与新冠肺炎疫情的防控“遭遇战”中,社区是一股不容忽视的力量,国家卫健委也直言,社区是实施网格化管理的基础,是传染病防控的第一道防线。随着疫情发展过程中物业服务多元化,物业股逐渐受到市场追捧,不少物业类公司的股价飘红,或将迎来新的机遇 -来自凤凰新闻客户端
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北京
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物管“搏疫”白皮书① | 物管行业变迁:从无到有,再到抗疫前线

奇点商业地产 2020-02-14 19:30

编 者 按:

与新冠肺炎疫情的防控“遭遇战”中,社区是一股不容忽视的力量,国家卫健委也直言,社区是实施网格化管理的基础,是传染病防控的第一道防线。

随着疫情发展过程中物业服务多元化,物业股逐渐受到市场追捧,不少物业类公司的股价飘红,或将迎来新的机遇。为此,奇点商业网在新型肺炎疫情期间推出《物管“搏疫”白皮书》,深入剖析物管企业抗疫表现。并延伸至年度业绩数字、运营能力和未来预期,为行业和机构投资者提供指引。

随着城镇化的加速推进、消费的不断升级和居民收入水平的提高,物业管理市场日渐广阔,并不断受到重视。

与新冠肺炎疫情的“防疫战”中,物管人和医务人员一样,经受了巨大的风险和考验,物管的工作价值被发现。

行业政策上,逐步由规范向支持、鼓励演变,深圳、杭州市政府相继发布对参与疫情防控工作的物业企业的补助政策;资本市场上,从被冷落到受关注再到受重视,物管企业价值获得重新定位,资本成为企业加速发展的助推器;互联网的应用经历了从无到有,从概念逐步走向现实,物管行业科技含量快速提升。

从1981年深圳第一家物业服务企业诞生至今,中国内地物业服务行业走过了近40年的历程。如此长的时间跨度,《物管“搏疫”白皮书》的第一篇将帮助读者清晰了解物管行业发展的市场形势及其在资本市场投资和竞争详情,以及未来可能的发展趋势。

市场之巨

“在不考虑物业费上涨的情况下,未来3年,物业管理的市场规模有望扩容至接近7000亿。”中信建投证券分析认为。

用数据来说明,2016~2018年房地产累计销售面积超过50亿方,这些物业将在2019~2021年陆续交付,届时整个行业的在管面积将有望达到260亿平方米,较2018年底增长23.2%。

业内人士告诉奇点君:中国有非常多的行业,每个行业都接近一万亿的规模,已经建立了成熟的商业模式并完成整合,但物业管理领域专业化程度差、门槛低,目前还存在着巨大的市场机遇。

他补充道,按照物管行业的发展情况,大体可分为以下三个阶段:

1981-2003。此时我国物管行业处于起步初创阶段,行业刚刚起步,因此缺乏统一的法律法规,物管公司的专业化和规范化水平不高,盈利能力普遍较差。

2003-2014。从2003年开始,我国物管行业进入了规范化发展阶段,随着《物业管理条例》出台,行业逐渐规范化,在管面积爆发式增长,但管理水平仍较低。

2014年至今。2014年至今,行业处在市场化运作阶段。由于国家鼓励市场竞争,物管公司陆续登陆资本市场,行业加速整合,进入飞速发展阶段。

不过,虽然物业管理市场庞大,但仍在快速扩张且格局分散,举个例子,2018年前10大公司的占有率仅11.4%。

“物管行业虽然没有技术壁垒,但是其渠道壁垒是很高的。” 中信建投证券分析,物管企业的在管面积增长需要背后的开发商持续注入管理项目,这意味着行业规模效应偏弱,不会出现寡头收割市场的格局。

竞争格局

得益于中国城镇化水平的迅速提升带来的行业红利,即使市场局部存在竞争激烈的现象,多数小公司仍可以活得非常滋润。

目前,我国物业服务公司主要分为两大类:

一类为独立的市场化运营的物业服务公司,该类公司主要依靠自身专业化、优质的服务水平、口碑及良好的信誉度取胜,基本很少依靠股东获取业务资源,如彩生活、中奥到家等公司;

另一类为开发商下属的物业服务公司,该类公司最初作为房地产开发企业附属部门而设立,随着物业服务规模的扩大及盈利能力的改善,这些公司后续也不乏拆分独立上市,如绿城服务、碧桂园服务等。

根据中指院数据,2018年全国共有物管企业11.8万家,企业数量非常多,头部企业的优势在逐渐显现,不过未来恐难以形成单个龙头占据10%以上市场份额的格局。这种局面与开发商的市场格局是颇为类似的。

上述业内人士表示,在中国物管行业本质上属于房地产市场的伴生业务,如果其背后母企具备良好的生态体系,那么旗下的物管企业发展将更为迅猛。

这种情况已经得到佐证。比如,绿城服务2016年上市,股价累计上涨近4倍,目前市值245亿元;中海物业2015年上市,股价累计涨幅近5倍,年内涨幅超100%。而2018年上市的雅生活服务、碧桂园服务、新城悦服务等,股价也都实现了较大涨幅,甚至同样达到了100%。与此同时,从增量发展到存量运营,许多脱胎于房企的物业公司正将目光转移至非住宅物业,比如宝龙商业。

此外,在如今从严调控之下,物管企业(包括从房企拆分出来的企业)宛若新生,令2019年的行业赛道突然变得拥挤。

2019年共有12 家物管企业以IPO 或者借壳的方式登陆资本市场,这是自2014 年彩生活作为第一家物管企业上市以来物管行业上市最频繁的一年。

截至2019 年12 月31 日,合计有24 家内地物管公司上市,其中A 股3 家,港股21 家。据奇点君统计,建业新生活、兴业物联、烨星集团、正荣服务等物管公司已向港交所递交上市申请表,华润置地、世茂集团等房企也有物业分拆上市的计划。

作为容纳了十几万家企业的行业,物管行业的资本化进程可能才刚刚开始。

当下估值

从资本市场的数据也可窥见一斑。截至2020年底,物管板块市值有望超过3000亿元,继续延续2019年的“牛市”。2019年12月31日物管板块总市值达到2320亿元,较年初增长了182.5%。物管上市公司全年股价平均增幅为66.6%。24 家物管公司中仅5 家在2019全年收跌。

近日,新型冠状病毒肺炎疫情肆虐中国,各小区物业加强物业管理强度,物业管理员对进出小区的人员进行检测体温,佩戴口罩,外卖人员进出,电梯及重要场所的消毒管理等服务,以此来保障小区的安全性,有效隔离患者及潜在患者,保护小区的业主安全,这使得业主对物业的需求增加,促进物管企业长期发展。

在疫情的阴霾下,市民外出活动受到限制,物业公司的增值服务亦突显作用。

那么,新冠肺炎疫情对物业管理行业冲击如何?新城悦服务2月初在券商电话会议中透露,人员成本方面会额外增加加班费。新城悦服务常州公司方面介绍,目前没有增派人员,只是让同事提升加班频率、工作强度可能增加;另外额外增加了员工防御防护用具,比如口罩、消毒液、手套等。

财经评论员严跃进认为:从收入端来看,住宅物管的非业主增值服务收入可能因为开盘延后而出现暂时性减少,但长期来看只是延后而不会缺失,而物业管理基础收入仍有保障。

“经过此次疫情后,无论是政府、公众还是企业业主,其对于专业化物业管理更加认可,物业管理社会化需求会进一步增加,对于具备专业性的品牌物管公司而言是业务拓展的绝佳时机。”

中物研协也表示,本次疫情对于物业管理行业而言,将是一次物管行业价值的再认识,疏通过往的难点痛处,推动行业进入更广阔、更持续的黄金发展阶段。

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