ifeng_share_thumbnail
物管“搏疫”白皮书④ | 中海物业:资本宠儿的成长烦恼 ——凤凰网房产北京
目前已经上市的物业公司中,中海物业股价累计涨幅最高。资本支持下,物管行业未来将出现分化,只有优质的物业服务企业才能够获得市场的认可。 -来自凤凰新闻客户端
//m.iqidian.com/news/hangye/2020_02_19-52589822_0.html
北京
{{ifh_ad_material}}

物管“搏疫”白皮书④ | 中海物业:资本宠儿的成长烦恼

凤凰网奇点商业 2020-02-19 18:24

变局之中,危与机同生并存。

新冠肺炎疫情影响下,除了医院进入到战时状态,物业管理也压力山大。但奇点商业网发现,压力之下,部分物管行业上市公司的股价却在强势反弹。

截止至2020年2月19日收盘,中海物业股票价格为6.30港元,盘中一度上升至6.49港元,近几日持续创造历史新高,相比2015年上市开盘价0.94港元,累计涨幅超过570%。在目前已经上市的物业公司中,中海物业股价累计涨幅最高。

那么,资本市场得到青睐的中海物业,是否在物业管理行业独孤求败呢?

国资背书,高端业态稳增长

实际上,最近几年,资本市场对物管行业发展普遍看好,物管上市公司股价基本处于普涨的状态。易居企业集团CEO丁祖昱今年年初预测,“大物管规模将直冲3万亿,长期来看,物业服务领域市场前景广阔。”

睿信致成管理顾问公司董事总经理郝炬也告诉奇点商业网:“在国内经济增长放缓的背景下,物管行业拥有可观的营收增长、合理的利润率以及稳定的增长规模,是当下比较优质的资本选择。”

中海物业的身世背景同样令资本市场着迷。中海物业隶属与中国建筑集团有限公司旗下的中国海外集团(以下简称“中海集团”),是中国首批一级资质物业管理企业。1986年在香港注册成立,1991年进入内地,2015年10月23日在香港上市,是既彩生活后,中国第二家物业管理上市公司。

克而瑞物业负责人陈珏告诉奇点商业网,“在2019年底保利物业上市以前,中海物业一直是唯一的一家具备国资背景、在香港上市的物业管理公司。国资背景是对中海物业运营能力及服务专业度的良好背书。”

此外,中海物业一直聚焦高端业态,所管理的物业类型包括中高端住宅、甲级写字楼、商业综合体、酒店及政府物业等多种业态。中海物业官网公开信息显示,目前已累计签约物业项目830个,服务面积超过1.56亿平方米。

“商业地产及精品住宅业态能够有效提高物业服务单价;政府物业在服务期限上具备较长的延续性。因此,有助于提高中海物业长期盈利能力。”陈珏表示。

母公司怀抱下的增长包袱

值得一提的是,中海物业的母公司中海地产是国内前十的房地产开发商,同时,还有不少同系联营公司,可以为其提供源源不绝的物业管理面积。在中海物业物管面积中,90%来源于此。在母公司的怀抱中,中海物业并没有过多的发展压力。

但是,和母公司紧密绑定的结果是一荣俱荣,一损俱损。2015-2017年间中海物业在管面积从46%锐减至13%,2017年上半年增速更是跌至6%;物业收入增长率上,2015-2017年物业收入的增长率为17.6%、0.7%、12.5%、18.2%。而这三年间,中海地产高层人事变动频繁,很难不将二者联想到一起。

目前来看,过度依赖母公司,难免在工作协调、决策效率以及发展灵活性上都将存在局限性,母公司的变动也会传递影响到所属公司的发展轨迹。而加强外拓业务,方才是中海物业亟待突破的发展瓶颈。

另一方面,物业公司资本市场的角逐正趋于白热化,当物业公司齐聚资本市场,必将加速行业的整合,届时,拓展外部业务的竞争也会加剧,难度会进一步增加。

据统计,随着保利物业、宝龙商业和时代邻里的上市,目前国内物业领域上市公司已经达到20家,此外,还有多家物业公司上市排队中。睿信致成管理顾问公司董事总经理郝炬预测:“目前还有很多头部物业公司未上市,未来2-3年内,预计总数将超过50家。”物业公司在资本市场群雄割据的剧情即将上演。

物业管理的成长烦恼

没有完美的行业,只有合理的运营,物管行业也存在成长阻碍。中海物业2019年年中报显示,物业管理服务毛利率下降至16.8%,而2018年是25.8%,主要原因是增加了项目管理人员的直接投入。

物业管理行业是一个劳动密集型的行业,未来一段时间内,人力成本都将成为制约毛利提升的重要因素。可即便成本上升,作为物业公司收入的主要来源,物业服务费收入其实却受多种原因限制,难以上调去平衡人力提高的成本。

因此,物业公司一直在尝试开拓增值业务,增加收入来源。从2018年中海物业年报中就可以发现,除了基础物业服务外,还在拓展包括优你互联、兴海物联、资产运营、投资并购四大发展业务。但从数据来看并不理想,2018年中海物业物业管理服务利润为90.1%,增值业务服务利润仅占9.9%。

同时,中海物业2018年全年以及2019年上半年非住户增值服务的毛利同比连续下滑,进一步说明目前企业在科技上还处于投入期,智慧物业服务的增长爆发力尚未全面显现。

“优质”服务不只是做强传统基础服务

当下,不动产开发时代正走向不动产经营时代,而物业服务恰恰是不动产经营中离不开的重要环节。随着资本的加速进入,未来企业登陆资本市场的动作将更加迅速,目前还较为松散的市场将向规模型企业集中。

克而瑞物业负责人陈珏告诉奇点君,“物管行业未来将出现分化,只有优质的物业服务企业才能够获得市场的认可。而要实现“优质”的目标,对于中海物业以及行业内立志于长期发展的物业公司而言,除了做强传统的基础服务以外,还有两大趋势值得企业重视。”。

一是社区增值服务的机遇已经悄然而至。克而瑞物管针对社区业主的疫情调研问卷也印证了这一判断。疫情期间,有46%的受调业主通过物业渠道例如物业APP、业主群、物业企业开设的便利店等进行日常物资采买,30%的受调业主所在社区由物业人员提供代送上门服务。物业服务企业需要结合自身服务能力,匹配相应的外部资源,把握社区增值服务的契机。

二是科技赋能的场景应用逐渐加深。龙头标杆物业公司早期已经布局智能安防、智慧停车等服务。本次疫情中,我们也能切身体会到,很多物业公司已经将人脸识别、支付宝线上缴费、微信扫码登记等技术产品应用在社区管理当中。对于中海物业这种全国布局的公司而言,假若可以采用无人机巡查、智能清洁机器人消毒等高科技产品辅助日常管理,不仅能够保证全国不同项目服务质量的高标准和统一性,而且还能减少人为因素造成的管理难题,有效实现降本、提效、增质。

奇点商业网发现,不久前,中海集团公告宣布重要人事变动,掌门人颜建国放权,卸任中海地产行政总裁,中海宏洋董事局主席,中海物业董事会主席等9项职务。同时,张贵清被任命为中海物业董事会主席,全面接管中海物业。

据了解,年仅47岁的张贵清在2014年12月至2020年2月期间担任中海集团执行董事及行政总裁,拥有二十多年房地产开发及企业管理经验。后颜建国时代,张贵清能否将中海物业带到一个新的高度,奇点商业网将会持续关注。

专题报道:

物管“搏疫”白皮书③ | “最后一公里”战场上的危机与希望

物管“搏疫”白皮书② | 集中分拆上市,寒冬里物业公司初长成

物管“搏疫”白皮书① | 物管行业变迁:从无到有,再到抗疫前线

责任编辑:赵帅(P0268)

免责声明:本文仅代表作者个人观点,与凤凰网无关。其原创性以及文中陈述文字和内容未经本站证实,对本文以及其中全部或者部分内容、文字的真实性、完整性、及时性本站不作任何保证或承诺,请读者仅作参考,并请自行核实相关内容。

24小时热文排行

精彩推荐

加载中...

©奇点商业 让商业地产独立思考 iqidian.com

京ICP备18064481号-1