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物管“博疫”白皮书⑭丨银城生活:敲钟后的成长烦恼 ——凤凰网房产北京
对于上市后的银城生活而言,如何提升自身降速的毛利率,如何降低区域集中度,都是困扰其未来发展的不小烦恼。 -来自凤凰新闻客户端
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北京
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物管“博疫”白皮书⑭丨银城生活:敲钟后的成长烦恼

凤凰网奇点商业 2020-03-24 17:33

编 者 按:

与新冠肺炎疫情的防控“遭遇战”中,社区是一股不容忽视的力量,国家卫健委也直言,社区是实施网格化管理的基础,是传染病防控的第一道防线。

随着疫情发展过程中物业服务多元化,物业股逐渐受到市场追捧,不少物业类公司的股价飘红,或将迎来新的机遇。为此,奇点商业网在新型肺炎疫情期间推出《物管“搏疫”白皮书》,深入剖析物管企业抗疫表现。并延伸至年度业绩数字、运营能力和未来预期,为行业和机构投资者提供指引。

2019年11月6日星期三,黄清平再次登上了香港交易所的站台,为银城生活服务有限公司(以简称银城生活)上市敲钟。而早在同年的3月6日,黄清平站在同一个舞台上为银城国际上市敲钟。

一年敲钟两次,这并不是所有老板都能享受的荣光。

母公司依赖程度低

收入年复合增长率较高

银城生活的历史可追溯到1997年年底,当时其主要营运附属公司之一南京银城物业服务股份有限公司,由银城地产及南京银波工贸公司成立。2001年,银城地产获得南京市鼓楼区综合配套改革领导小组批准重组为有限公司,黄清平等若干前雇员,成为了银城地产及银城生活的股东。

从银城生活服务的招股书显示,相对于一些物管公司对于母公司输送面积的严重依赖,银城生活在市场化运作良好,在第三方物业面积的拓展上显露优势。

招股书显示,截止到2019年4月末,2019年4月30日,公司的物业管理服务涵盖中国10个城市,包括江苏省的七个城市以及长江三角洲地区大都市中其他省份的三个城市,在管建筑面积约达1962万平方米。于2019年4月30日,公司管理197项物业,包括89项住宅物业及108项非住宅物业。

其中,来自母公司银城集团的供给面积仅为409万平方米、38个项目,第三方外拓面积达1552万平方米,占比达73.6%。从时间上来看,在物业管理服务中,2016至2018年来自独立第三方房地产开发商开发的物业占比分别为61.8%、67.7%和76.1%,也呈现出明显的上升趋势。

同时,据招股书,2016年—2018年,公司的营业总收入分别为2.27亿、3.06亿和4.68亿,复合年增长率达43.4%,而公司于该等年度的纯利分别为2357.7万、2059.1万及2733.1万。

地区集中度高

包干制仍为盈利大头

据招股书显示,银城生活的大部分物管面积均集中在南京地区。根据招股书显示,2016-2018年,其南京地区的物管面积为586万平米、918.9万平米、1223.1万平米;长三角城市群(南京除外)物管面积为75.4万平米、158万平米、323.2万平米;南京占比为88.60%、85.33%、79.10%。

虽然近年来其南京物管面积呈现出明显的下降趋势,但是其占比仍然较高,同时在目前其收入80%来自于南京的物业,因此正如招股书坦言,大部分业务集中在南京,易受该地区的趋势及发展情况的影响。

同样值得一提的是,在地理集中度上,银城生活主要集中在江浙沪和河南这四地,暂时实现全国性的布局,仍然属于一家典型的地区性物业服务企业。

相对于其他物业企业纷纷开拓自身的增值业务,包干制仍然为银城生活的主要盈利手段和方式。

据招股书显示,2016-2018年三年间,包干制据了其总收益的99%以上,是其最主要的收入方式,但是由于包干制本身的成本较高,其相对收益也较小,使得银城生活不得不开始思考新的方式和出路,减少包干制的占比。

值得一提的是在2016-2018年间,银城分别有8份、20份和35份亏损的协议,其收益为1470万,3350万和5430万,银城生活表示其产生的亏损的主要原因在于获得新项目后取代现有物业管理公司导致前期的成本较高所致,也从侧面显示出包干制本身对于成本的重视程度。

因此,在招股书中银城生活也表示,劳工成本及分包成本增加可能减慢公司的成长、损害公司的业务及降低公司盈利能力。

劳工成本较高

盈利能力有待提升

除了占比过高的包干制模式需要改进外,另一个困扰银城生活的就是长期较高的劳工成本,进而间接降低其自身的盈利能力,压缩利润增长空间。

根据招股书显示在2016-2018年,银城生活的员工薪资支出分别为1.28亿元、1.78亿元、2.74亿元,分别占销售成本的72%、69.8%、68.6%。2019年前4个月,员工薪资支出为1.14亿元,占销售成本的72.6%。虽然从占比的角度上看,劳工成本占比呈现出缓慢的下降趋势,但是在绝对值增长上,却保持着不低的增长率。

较高的人力成本带来的问题便是其盈利能力的下降。2016年—2018年,公司的营业总收入分别为2.27亿、3.06亿和4.68亿,复合年增长率达43.4%。但是,由于过高的人力成本和其他成本因素的影响,银城生活的纯利分别为2357.7万、2059.1万及2733.1万,总体上呈现出波动上升的趋势。

为了解决人力成本高企的问题,银城生活表示,将致力于实施多项成本节约措施,例如采用技术及机械以降低所需劳工,亦已外包部分项目的若干职能(如清洁及维护服务)予第三方分包商,同时对服务维护密切监督确保服务质量。

同样在增值服务这项物管公司日益重视的领域,银城生活也表现得不尽人意。招股书显示,2016-2018年,传统物业服务的毛利率为19%、10.2%和7.7%,呈现出明显的下降态势;增值服务则分别为29.6%、37.5%和39.5,毛利率增加非常明显。然而招股书表示,虽然增值服务毛利率较高,但是其贡献的收益却呈现出下降的趋势。

对此,睿信咨询资深合伙人郝炬认为,传统物业服务7.7%的毛利率相对于整个行业的而言是明显偏低的,可能是受到收购接管其他中小物业公司等原因影响所致。当下增值服务是行业的热点话题,整个行业都在进行探索还没有形成一个固定模式,因此如果能够形成适合自身的增值业务服务模式,将会对营收的增长起到明显的利好作用。

责任编辑:赵帅(P0268)

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