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物管“博疫”白皮书⑮丨雅生活:回A之梦,还有多远? ——凤凰网房产北京
眼下,“钱要怎么用”是一个更值深思的问题,无论规模扩张还是创新业务,雅生活都需进一步提升资金的使用效能,以给未来的资本市场提供充分理由。 -来自凤凰新闻客户端
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物管“博疫”白皮书⑮丨雅生活:回A之梦,还有多远?

凤凰网奇点商业 2020-03-25 18:03

编 者 按:

与新冠肺炎疫情的防控“遭遇战”中,社区是一股不容忽视的力量,国家卫健委也直言,社区是实施网格化管理的基础,是传染病防控的第一道防线。

随着疫情发展过程中物业服务多元化,物业股逐渐受到市场追捧,不少物业类公司的股价飘红,或将迎来新的机遇。为此,奇点商业网在新型肺炎疫情期间推出《物管“博疫”白皮书》,深入剖析物管企业抗疫表现。并延伸至年度业绩数字、运营能力和未来预期,为行业和机构投资者提供指引。

在物业领域持续向好的当下,雅生活2019年交出了一份满意答卷。年报显示,2019年雅生活公司实现营收51.27亿人民币(单位下同),同比增长51.8%;净利润12.92亿元,同比增长59.3%;毛利润为人民币18.8亿元,同比增长46.0%。

营收、利润的双增长也引来了财团的一致看好,业绩发布后,花旗、高盛、摩根大通等十余家知名券商均给予雅生活“买入”、“跑赢大市”评级。

事实上,顶着“双一线”地产商背书的头衔,加之年内完成行业最大单笔收购案,雅生活的动向一直占据着人们的眼球。从上市到大肆收并购,雅生活在极力摆脱母公司依赖的同时,也有着成本高企、毛利走低的隐忧,而绿地的持续减持也让双方合作变得越来越“名不副实”,伴随着诸多不确定,我们不禁发问,雅生活的回A之梦,还会有多远?

脱胎母公司:由“依赖”到“断奶”

在我国,大型物管企业往往脱胎于背后的地产母公司,或由独立第三方运营商发展而来,雅生活则属于前者。

1992年,一家诞生于广东省鸦岗村的家具公司谋求房产转型,操盘者正是如今雅居乐集团董事会主席兼总裁陈卓林。带领家族兄弟,其于中山市三乡镇开发出住宅“雅居乐花园”,凭借邻近港澳的地缘优势、超前的营销思路,项目很快被港澳人士熟知,一度成为珠三角地区著名的外销楼盘。

物业服务的拓展成了顺水推舟的事。

同年,雅居乐引入“港式物业管理模式”,并接管当地多个大盘物管项目。2008年,雅居乐仅在中山一带的销售额便超40亿,占全市总成交额的一半,与合生、富力、碧桂园、恒大并称“华南五虎”。此后,随着“建城”逻辑的规模开发,雅居乐逐渐深入南京、上海、成都、西安等地,开展全国部署。

母公司的攻城略池,亦给雅生活蒙上一层激进色彩。

为加快上市节奏,雅居乐物业先是10亿元收购绿地物业100%股权,获双一线地产公司背书;2018年H股上市后,其更是以“最快每月一笔”的收购速度,兼并当地龙头物业,将触角迅速延伸至长三角、华东、西北、东北等地,成为收并购场上最活跃的分子之一。

2019年9月,雅生活完成迄今行业最大一宗收并购,以20.6亿元交易对价,收购中民物业及新中民物业60%股权。

据集团2019年报,截至2019年12月31日,雅生活在管面积2.34亿平方米,较去年同期增长69.4%;合约面积达3.56亿平方米,同比增长55.0%。而作为中国最大的独立第三方物业公司,中民物业总管理面积超2.9亿㎡,这也意味着,交易并表后,雅生活整体合约面积将突破6亿㎡,在管面积突破5亿㎡,总规模跃升至行业第一梯队。

据了解,2018年,中民物业年收入已达39.6亿元,净利润约3.51亿元。根据利润保证:中民物业向雅生活集团保证及担保2019年经审计净利润不低于人民币2.08亿元。

除在管面积、盈利能力的双重保障外,收购中民物业更有利于提高雅生活在上海、重庆、江苏、山东等一带的市场占有率,并在公建、商办等雅生活渴望增强的细分业态实现互补。

值得关注的是,借助收并购业务,雅生活也在加速摆脱对母公司的依赖。

翻阅雅生活当年的《招股书》,2014年至2017年,雅居乐对雅生活物管服务收入的贡献占比分别高达100%、99.9%、81.7%、78.5%。

制图:凤凰网奇点商业

如今来看,2017年-2019年,雅生活物管服务收入分别占总营收的68.5%、48.1%、55.2%;而来自雅居乐集团开发的物管面积逐年减少,分别占总物管面积的53.9%、34.9%、23.0%,来自第三方物业开发商的占比则分别为42.7%、61.7%、73.3%。

在企业招股书上,雅生活承诺:会将融资额的65%投向收并购。2018年2月,雅生活赴港IPO共集资 32.0亿元,截至2019年12月31日,集团用于投资及收购的款项为23.03亿元,占比已高达72 %。

高歌猛进背后:盼回A股的渴望

物管行业中,有房企背景的企业往往对母公司有较强的依赖性,这也是其常常被诟病的“短板”,例如刚刚IPO的烨星集团,超98%营收来自母公司鸿坤集团开发物业;中海物业由依赖集团所提供的在管面积也高达90%。

近年来急于摆脱母公司依赖的雅生活,其实有着有自己的“小算盘”。

2018年2月9日,雅生活在香港联合交易所主板挂牌交易,成为国内首家红筹分拆H股的物业服务企业。然H股上市只是雅生活借力资本市场的第一步,时任雅生活总裁的刘德明不止一次公开表示:力争成为中国物业" A+H "第一股。雅生活看中的,是登录A股后将有更多机会参与政府采购。

不过,A股上市难度相对较大,根据中国证监会的审核条件,雅生活目前面临的两大障碍,一是关联交易问题,二是市场化不够。

在集团2018年度业绩发布会上,雅生活董事会联席主席兼首席执行官黄奉潮曾回应:按照计划,集团储备面积每年增长1亿平方米,当这些面积转化为管理面积,对营收和利润做出贡献后,自会降低关联交易占比。

管理层表示,未来雅生活将通过加大市场化拓展力度、收并购力度、合资合作力度提高第三方占比,将市场化比例扩大到80%。

从年报看,目前雅生活在管面积的独立市场拓展与母公司输送比例已达7:3。2019年,雅生活新增合约面积1.26亿㎡,其中,来自雅居乐集团6.7百万㎡;来自绿地控股18.1百万㎡;来自第三方物业开发商101.7百万㎡。新增合约面积中的第三方贡献已达80.4%。

睿信咨询董事长郝炬表示,管理面积的第三方占比只是一个衡量侧面,随着雅生活的业务拓展,若关联交易总额在整体营收中的占比低于30%红线,才算安全区间。目前来讲,雅生活非业主增值服务中的收入增长如协销服务、物业代理、案场服务等,主要还是与母公司合作。

另一方面,从股本结构看,去年10月以来,绿地也在有意减持雅生活股份。

2019年10月15日,绿地金融宣布出售雅生活5000万股股票,而仅3个月后,今年1月13日,绿地金融再出售雅生活5000万股本,两次减持后,其已将所持有的雅生活H股股份全数清仓,仅继续持有雅生活1亿股非上市股股份权益,共套现25.5亿港元。

与此同时,绿地金融持股比例从15%腰斩至7.5%,绿地金融不再为该公司主要股东。

两次大手笔减持也引发了外界纷纷猜测,关于绿地资金紧张、两者合作不恰、绿地物业欲单飞的消息一时甚嚣尘上。绿地控股的贡献持续低于预期,也让雅生活的“双品牌”发展战略也变得更加迷离扑朔。

图/雅生活组织架构

好在,绿地的减持尚不会对雅生活物业面积的拓展造成重大影响。依照协定,2018-2022五年内,绿地控股每年向雅生活交付的管理物业面积将不少于700万平方米,并额外提供300万平方米的优先物业管理权,所提供的物业管理面积总计超5000万平方米。

郝炬表示,绿地减持或对雅生活的两大房企“双背书”背景产生一定影响,但已不重要,目前雅生活在已上市物管公司中市值位居前五,如此规模下,即使绿地退出,也不至撼动雅生活的市场地位。

隐忧:成本高企、毛利走低

虽然雅生活一直在为回归A股极尽努力,但大举并购也加速了背后的成本增长。

据年报查阅,2016-2019年,雅生活的销售成本分别为:9.33亿元、11.70亿元、20.87亿元、32.44亿元。相比2018年,2019年销售成本同比增长55.4%,主要系增量项目的日 常经营成本及各项外包成本的增加。

目前,雅生活的营业收入主要由三部分构成:物业管理服务、外延增值服务、社区增值服务。外延增值服务主要包括提供给开发商的案场物业管理服务及物业营销代理服务、房屋检验服务等。社区增值服务主要包括生活及综合服务、社区资源及家装宅配服务。

在总体收入构成中,物业管理服务仍是主流。2019年,雅生活总营收51.27亿元,同比增长51.8%,其中物业管理服务营收28.3亿,占比55.2%,外延增值服务营收18.13亿元,占比35.3%,社区增值服务营收4.85亿,占比9.5%。

与其他物管企业的营收结构稍有不同,相比物管服务收入在碧桂园物业总营收中的71.5%占比、在中海物业总营收中的75.2%占比,雅生活55.2%的比例相对较低,而非业主增值服务的营收占比相对其他企业则要高出许多,如碧桂园物业的此项占比仅17.4%,保利物业为16.3%,雅生活却达35.3%。

郝炬表示,雅生活的营收结构有其独有特点,非业主增值服务属于规模大、毛利高但现金流差的行业,物管服务则是毛利低、现金流充沛的领域,雅生活的这一结构增加了销售代理等相关业务的占比,由此可带来总营收的大规模增长,但此营收结构是否属优,两者如何搭配才能产生更好的协同效应,仍需观察探讨。

从盈利质量看,雅生活的毛利率则出现近三年的首次下降,从2018年的38.2%下降至36.7%,主要由于大规模扩张增加了前期投入,以及新收购项目的毛利水平相对较低,致使物业管理服务的毛利率较2018年的27.4%下降2.1个百分点至25.3%。

社区增值服务方面,由于其以轻资产为主,日常支出中并无大量生产制造成本,因此毛利较高(达50%~60%),也成为近年物管企业相继拓展的重点。在这一项上,雅生活2019年虽实现79.6%的高幅增长,但营收占比仍处在9.5%的中位水平,相比碧桂园服务同期的10.6%、保利物业的19.1%占比,雅生活还有待进一步加强。

现金流方面,截至2019年12月31日,雅生活现金及现金等价物约42.07亿元,相比2018年的48.08亿元减少12.5%。

对于大规模“跑马圈地”留下的后遗症,郝炬表示,物管企业在大肆扩张后需着重考量两个方面:其一,管理的整合,即如何有效复制原有团队的物管经验;其二,成本控制,由于被收购物业水平良莠不齐,盈利性普遍偏弱,因此要充分考虑如何通过管理赋能等方式合理降低成本,减少对利润的压力,这也是其面临的最大挑战。

此外,对于年营收超50亿,手握现金流超40亿的雅生活来说,眼下,“钱要怎么用”是一个更值深思的问题,无论规模扩张还是创新业务,雅生活都需进一步提升资金的使用效能,以给未来的资本市场提供充分理由。

责任编辑:赵帅(P0268)

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