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烨星集团:背靠大树难乘凉丨物管IPO洞见② ——凤凰网房产北京
编者按:疫情冲击中的物管企业角色被重新审视,其内在价值开始被资本挖掘。那么,这波提出IPO申请或者计划分拆上市物业公司规模几何,有哪些服务运营的特点?凤凰网奇点商业推出《物管IPO洞见》系列报道策划,全面解读物管公司IPO背后的逻辑 -来自凤凰新闻客户端
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烨星集团:背靠大树难乘凉丨物管IPO洞见②

凤凰网奇点商业 2020-06-04 09:35

编 者 按:


疫情冲击中的物管企业角色被重新审视,其内在价值开始被资本挖掘。那么,这波提出IPO申请或者计划分拆上市物业公司规模几何,有哪些服务运营的特点?凤凰网奇点商业推出《物管IPO洞见》系列报道策划,全面解读物管公司IPO背后的逻辑。

在各行业普感压力的当下,物管领域却“风景这边独好”,面对资本市场的热情与偏爱,有人还在张望,有人已先行一步。

2020年伊始,继兴业物联上市后,鸿坤集团旗下烨星物业也成功赴港上市,成为疫情下第二家完成IPO的物管企业,并一度获得近2000倍认购,光环闪亮。然而,若将其放在显微镜下仔细观察,便可见隐忧重重。

一波三折上市路

鸿坤物业的上市之路可谓一波三折。事实上,早在2018年8月,鸿坤物业就曾在新三板挂牌,但短短5个月不到便摘牌离场,改道港股。

2019年7月30日,鸿坤物业首次向港交所递交招股书,为增加成功率,其特别选择于境外注册的控股公司烨星集团为上市主体,而鸿坤物业仍为实际运营人,不过,这一次却因递表失效未果。

2020年1月31日,烨星集团再度申请IPO,这一次终于没有意外。43天后,烨星集团正式登陆港股市场,成为疫情下第二家顺利上市的内地物管企业。

对于时隔两年转向港股,鸿坤物业方面表示,“是为了增加与国际投资者与全球市场的接触,对自身业务发展有利。”

而纵观近年来的物管市场,这并不是一种特立独行的选择。一方面,新三板流动性不足、融资能力欠佳,以新三板为跳板奔赴主板成为诸多选手的囊中之计。

另一方面,从其他物企业冲击IPO的历程来看,A股独立上市多存在关联交易占比高、业绩规模小、上市公司分拆、独立性等问题,难度较大。此外,港股市盈率较高,典型物管企业可达30-40倍,相比之下,A股在估值上优势并不突出。因此,进击港股成为国内多家物管企业的权衡之选。

烨星集团的上市表现也印证了这一点。

数据显示,招股期内,烨星集团仅用5天时间便获1948.62倍超额认购,刷新了兴业物联创下的1414倍超额认购倍数纪录,成为新一代“超购王”。资本运作层面,烨星集团引入恒基兆业董事局主席李家杰旗下Successful Lotus Limited为基石投资者,认购了2100万港元股份,约占发售股份的14.5%。

IPO首日,虽然受疫情冲击、全球股市动荡、美股多次熔断等市场影响,烨星集团上市即破发,跌幅达5.77%(发行价1.56港元,开盘1.47港元),但随后便抵住压力逐渐攀升,当日午盘报价1.59港元,涨1.92%,成交量9725.4万股,总市值达6.36亿港元。

光辉之下,暗影迭生

遗憾的是,聚光灯下的光彩夺目并不能掩盖烨星集团现实中的重重困境。

年报显示,2016-2019年,集团营业收入分别为1.16亿元、1.91亿元、2.51亿元及2.73亿元,净利润分别为0.17亿元、0.35亿元、0.37亿元、0.25亿元。其中,营收增速分别为64.65%、31.41%、8.67%;净利增速分别为105.88%、5.71%、-32.4%,两者皆呈下滑之势。

数据来源:企业年报 制图:凤凰网奇点商业

烨星集团表示,净利下滑主要受上市费用支出影响,公司上市开支约1575万元,若撇去此开支,归属股东净利润则为4162万元,相比2018年底增长12.67%。

在凸显盈利能力的净利率方面,2019年烨星集团毛利率及纯利率分别为34.5%及15.2%,相比2018年仅分别增加2.0%及0.4%。

值得指出的是,蚁型物企并非不能兼具“小而美”,如祈福生活2019年净利水平为44.4%,同年上市的兴业物联净利率也达24.18%。虽然与去年港股物业板块整体净利率13.3%的水平相比,烨星集团已处于平均线偏上,但如此来看,其在物业赛道上仍落后于其他玩家。

从营收构成看,烨星集团的营收主要包括三部分:物业管理服务、物业开发商相关服务、增值服务。据招股书,其物业开发商相关服务包括(1)协销服务;(2)交付前清洁及准备服务;(3)交付后维修服务;及(5)规划及设计咨询以及检查服务。增值服务包括家居生活服务及出租公共区域。

来源:企业年报

其中,物业管理服务仍是集团主要收入来源,占总营收比例约69.1%;而在利润较高的增值服务领域,烨星集团显然还未发力,2019年其在总营收中的占比甚至下降0.2%至7.5%,对比来看,永升服务、蓝光嘉宝、银城生活以及和泓服务,该项收入占总营收比例均超过20%。

日前,市场对烨星集团的态度也反映在股价上。截至6月2日收盘,烨星集团市盈率为17.54倍,总市值5.07亿港元,较上市当天的6.36亿港元缩水逾20%。

投资者关系顾问黄宝田表示,与一线物管企业相比,烨星集团业务规模较小,且对母企依赖程度高,因此在资本市场关注度低。

一般来讲,投资者对物管公司的用户信息会有很多想法,如发展为闭环生态圈, 用来交叉销售其他产品及服务,以增加用户在小区居住的满意度。可以预见,物管行业将会出现更多收并购,形成多寡头垄断之势, 届时对行业才会有一个更明确的估值算法,但肯定的是, 烨星不是行业的代表。若单从资本市场面看, 烨星在IPO阶段的炒作意味比较多,借物管企业在市场的红利上市, 但上市之后投资者才发现,公司现况其实被高估了,因此股价也随之下跌。

扩张缓慢,业务“难断奶”

其实,业绩指标增长乏力,与烨星集团的拓张缓慢不无关系。

截至2019年年底,烨星集团合约建筑面积约7.3百万平方米,管理总收益建筑面积4.9百万平方米,同比2018年仅分别增加6.1%、7.5%。

从管理项目个数来看,2016-2019年,集团在管住宅项目分别为13、20、21及22个;在管非住宅物业数目分别为6、10、15及17个,圈地步伐有所放缓。

此外,烨星集团的母公司“依赖症”尤其严重。

企业2019年报显示,烨星集团收益建面中,来自母公司鸿坤集团的输送达98.9%;来自第三方物业开发商的比例仅有1.1%。

如此结构也意味着,烨星集团在业绩增长、规模进阶、区域布局、品牌建设等方面都高度依赖母公司,难以形成独立的自我成长能力。

更为关键的是,眼下鸿坤地产也面临“自身难保”的窘境。

数据披露,2019年鸿坤地产销售额172.2亿元,与2023年之千亿目标相距甚远,规模发展一直未能提速;盈利方面,其毛利率也从2018年的43.54%下滑至2019年的40.14%。

增收不增利之下,鸿坤地产负债攀升、高息融资。2019年,其短期借款已由11.2亿元增至22.45亿元,增幅超过100%;5月26日, 鸿坤地产旗下多只债券的中债隐含评级从“AA-”被下调至“A+”。

受制于鸿坤集团的业务布局,目前,烨星集团虽在京津冀地区、海南省、湖北省及陕西省八个城市提供物业管理服务,但来源于京津冀地区的收益占总物管服务收入的比例达90.6%。

来源:企业年报

不过,在竞争激烈的北京地带,烨星集团竞争力几何尚待估量。根据灼识咨询报告,按所管理的总建筑面积计算,2018年烨星集团于北京物业管理市场排名第21,市场份额尚不及1%,约为0.35%。

烨星集团显然也意识到以上问题,其表示,募股集资的约65%都将用于扩大在中国的地理据点及营运规模;此外,10%用于增加增值服务,13%用于开发及提升信息系统及技术创新。

理想美好,现实却恐怕步履维艰。

由于区域过于集中,加之环京区域限购严苛,鸿坤地产仍面临一定去化压力;此外,随着房企融资渠道收紧,行业销售增速放缓,中小房企在拿地方面也更加力不从心。今后,资本收支如何平衡、土地储备如何加仓、营收增长如何稳健…将是留给这家年轻企业的全新考题。

责任编辑:赵帅(P0268)

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