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奇点相对论 | 新城悦服务戚小明:这是物业最好的时代 ——凤凰网房产北京
戚小明喜欢在走路的时候思考问题。受新城集团“骆驼文化”的影响,他已经在沙漠中跋涉过两次,接下来,他想把这样的仪式也带到新城悦服务中来,“比如去走一下长征路”,他享受一步一个脚印的感觉。事实上,这位热衷“认真走路的人”已经是新城的“老人”了 -来自凤凰新闻客户端
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奇点相对论 | 新城悦服务戚小明:这是物业最好的时代

奇点商业地产 2020-07-31 09:30

戚小明喜欢在走路的时候思考问题。

受新城集团“骆驼文化”的影响,他已经在沙漠中跋涉过两次,接下来,他想把这样的仪式也带到新城悦服务中来,“比如去走一下长征路”,他享受一步一个脚印的感觉。

事实上,这位热衷“认真走路的人”已经是新城的“老人”了。18年前,技术出身的戚小明投向前景光明的房地产行业,新城成为他的第一站。而如今,他已执掌起一片新的领地——2018年11月6日,新城悦服务集团有限公司成功登陆港交所,戚小明正任董事长、首席执行官兼总经理。

2019年,新城悦服务营业收入20.24亿元,同比增长72.5%,营收增速仅次于碧桂园服务和永升生活。新城悦服务还将保持这样的发展节奏吗?作为护航人,戚小明对于行业与时代的认知又是怎样的?以下,且看本期《奇点·相对论》。

“物管角色变了”

作为舶来品,物业管理始于19世纪60年代的英国,它在国外有着漫长的发展岁月和演变进程,而在我国,物业还属于新兴行业,它发端自20世纪80年代初的深圳、广州,并逐渐由沿海延伸至内陆。

追溯起这些年物业在我国的发展,戚小明颇为感慨。在他看来,伴随城市房地产的综合开发、城镇化推进以及业主素养的提升,国内物业发展也进入一个新的阶段,如果用三个关键词形容,应是:规模、责任、创新。

“行业规模、集中度的提升可以说是空前的。”他举出一组数字:2019年,百强企业管理面积均值达4278.83万平方米,同比增速15.08%;但TOP10的企业管理面积均值已达2.21亿平方米,是百强企业均值的5.16倍。

戚小明表示,马太效应愈发凸显,这也意味着行业告别野蛮生长,螺旋上升至理性发展、革新蜕变的生态周期,头部企业的角逐将更加激烈。

从大众视角看,今年的疫情则让社会对物管行业的关注度走向高峰。特殊时期,物业发挥着社会基层管理的“毛细血管”作用,在疫情防控和社区管理中承担了更多社会责任。

戚小明对许多细节记得清楚。他回忆,疫情来得非常突然,1月23日凌晨武汉封城时,公司已经假休,但防控第一时间,团队便立即召开了电话、视频会议,制定了周密计划并部署了相关措施,加之执行到位,新城悦服务在服务好业主的同时,没有一个员工感染新冠病毒。

访谈中,这样的成绩自然让戚小明多了几分底气,不过在他看来,此次突发性公共卫生事件也是对集团应急能力的锻炼与考验。在新城悦服务,应急预案并不是束之高阁的装裱文件,在防汛、防火等日常应急中,团队已积累起相关经验。

此外,相比于传统认知,物业角色在今天已经发生了明显变化。他指出,20年前大家埋头抢房子时,对物业的概念还很模糊,如今除保安、保洁等基础服务外,市场还呼吁出网购商城、社区团购、送货上门等增值服务,这也让物业之创新更加可期。

“智慧社区的本质是服务”

常言道,企业机制导向哪种利益,就产生哪种利益所代表的价值观。对规模、责任、创新的追求,也让新城悦服务在高质量发展的轨道上稳步提速。

2019年,新城悦服务在管面积实现6015万平方米,同比增长40.3%,合约面积15278万平方米,同比增长36.2%。尽管扩张速度可观,但其与关联方新城系的交易占比一直是业内关注的焦点。

年报显示,去年新城系在管面积占到新城悦服务的71.1%,物管服务收入占比达77.5%。在新城悦服务的历史上,收并购案例并不常见,而这一情况有望在今年得到转变。

2020年5月,集团子公司西藏新城悦1.05亿元收购了成都诚悦时代物业服务有限公司61.5%股权。戚小明表示,这一动作力度虽然不算大,却代表着企业第三方扩展的重要方向,诚悦时代的业务范围也将对公司业务形成良好补充。

谈及今年公司业绩,戚小明信心满满。他透露,集团上半年拓展工作超出预期,在结构占比上,来自第三方拓展的合约面积比例有望超过新城系的提供。7月19日,新城悦服务发布正面盈利预告,预计上半年归母净利同比增长至少50%。

规模竞速之外,眼下各物管企业也在着力探索多元利润点。目前,新城悦服务的增值服务包括三类:开发商增值服务、社区增值服务及智能园区服务。2019年,其智慧园区服务收入3.512亿元,同比增长263.1%,占总营收的17.35%。在智能物业领域,新城悦服务已远远走在同行前列。

戚小明向我们阐释,智能化物业是一个体系,在1.0阶段,它以信息化平台为阵地,及时建立起业主与物业沟通的桥梁,便于动态管理;2.0阶段则以智能化工程为主导,如社区内的门禁、AI监控系统,商场、酒店里的客流监测系统等;在3.0阶段,新城悦服务将专注于智慧家居解决方案,如智能燃气、智能窗帘等特色服务。

“智慧社区是未来物业的理想场景,但本质还是对人的服务。”戚小明强调,疫情的发生看似加速了物业的智能化进程,但回归常态后,很多概念又将形同虚设。如何在人脸识别、无接触服务、信息即传等领域实现突破,考验着物管企业的“人本位”意识与科技实力。

“热潮中,上市只是起点”

延续2019年的火热态势,2020年,物管行业再度迎来爆发潮。据不完全统计,今年以来,已经有6家物管企业登陆资本市场,另还有9家正在递表排队。

风口之下,诸多蚊型、蚁型物管企业也成功IPO,并屡屡获得超额认购,有人质疑,“资本是在用脚投票”。

然而,戚小明对于资本的态度是冷静的。他分析到,物业管理行业之所以受到资本市场追捧,与其轻资产的业务模式、强抗风险属性不无关系。特别是去年,在全球贸易保护主义带来的经济增长不确定的环境中,物业管理行业是极少数不受不确定性影响,还能保持确定增长的行业之一。

“物业或许还不是这个时代里最好的行业,但它正在经历最好的时代。”从全局来看,这种“好”不仅体现在资本的认可,还包括行业的内涵式转型、社会公众对于物业价值的重新发现。

戚小明补充到,物业股的集中上市显示出投资者对行业的关注,由此将带动人才、资金、技术的加速涌入,要素集聚产生的向心力将促使行业更加成长壮大。

此外,上市也将对企业形象形成更好鞭策,它将受到来自社会各界,包括政府、行业、投资者等更为严格、全面的监督和教育,如此良性循环,企业提升自身服务能力后也将对社会做出回报。

但另一方面,上市企业良莠不齐,不可否认,一些企业的市场表现并不如预期,甚至一度跌破发行价。正如古人的“吾日三省”,戚小明表示,你想成为什么样的企业?,怎么去做?如何跑得更远?是每一家上市企业更应该考虑的事情。

“企业的长久发展是一场马拉松,上市仅仅是一个起点。”

采访实录(部分):

奇点君:目前新城悦服务项目布局主要集中于长三角,在区域扩展上,集团未来规划是怎样的?

戚小明:从组织架构层面讲,这是根据我们的地产项目情况来设定的,在区域布局上,新城悦服务奉行“1+3”战略,其中长三角区是我们的品牌生根区,剩余的“3”分别是京津冀地区、珠三角、以及中西部。

从战术角度讲,将布局区域划分为战略区域、拓展区域和驻守区域,同时针对当地市场情况,进一步划分为规模型、利润型和标杆型的三种项目管理,所以总体来说应该说今年我们的这个拓展区域和拓展方面,按既定的步骤前进。

防疫进入常态化阶段后,物业将扮演什么样的角色?

戚小明:通过这次疫情,物业企业在维护公共秩序、协助基层管理等方面的积极作用,相信已得到普遍重视,今后的行业政策环境有望进一步优化。

与此同时,物业与业主间的关系也走向深入发展,这是前所未有的。物业角色本就和以前完全不一样了,疫情之后,物业在满足业主个性化需求方面还要更进一步。

如何看待物管公司在“业主利益”与“企业利益”之间的博弈?

戚小明:物管企业既要做好服务又要生存,这就需要掌握平衡,过于偏向任何一方都会导致企业发展的不可持续。如果业主满意度很低,他们会成立业委会,公开选择更好的物业企业来做服务管理。

因此,企业要快速发展,同时要克服问题。要让员工真心来为客户服务,把服务做好做细,但客户也要明白,我们可以做慈善,但不是搞慈善,将心比心,共同进步。

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