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三盛集团入沪“周年考”:地产平台业绩大增 债务压力成扩张隐患 ——凤凰网房产北京
距离三盛集团入沪开启“双总部战略”已一年有余。对于旗下地产板块上市公司三盛控股(2183.HK)而言,2020年上半年,不仅营收猛增28倍至近16亿元,归母溢利也扭亏为盈,这样的中期业绩不可谓不亮眼 -来自凤凰新闻客户端
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三盛集团入沪“周年考”:地产平台业绩大增 债务压力成扩张隐患

中国经营报 2020-09-24 15:29

距离三盛集团入沪开启“双总部战略”已一年有余。

对于旗下地产板块上市公司三盛控股(2183.HK)而言,2020年上半年,不仅营收猛增28倍至近16亿元,归母溢利也扭亏为盈,这样的中期业绩不可谓不亮眼。

由于借壳上市,三盛控股的业绩增长主要依赖三盛集团的资产注入。在规模压力下,公司第二轮资产注入罕见地闹出“乌龙”,价值超百亿元的物业资产在宣布收购后第二天便取消,直至8月24日交易才最终完成。

在这背后,是其追逐“千亿”的规模焦虑。今年上半年,三盛集团的房地产业务销售额为146.1亿元,同比增长仅为0.55%,“三年之约”却已过半。与此同时,针对房企融资的“三条红线”横空出世,房企的融资闸门正在被“拧紧”,扩张规模的难度随之加大。

“没有千亿,未来在这个行业里没法坐在这儿。公司即使规模优先放在第一位,保证安全尤其是现金流也同样重要。”正如三盛地产集团总裁冯劲义所言,对于正处扩张期的三盛控股,规模与财务安全并非选择题,而是必须两边平衡的必做题。

二轮资产注入几经周折

财报数据显示,2020年上半年,三盛控股实现营业收入15.95亿元,同比增2871%;毛利6.23亿元,同比增1459%;净利润1.47亿元。

值得一提的是,三盛控股归母溢利扭亏为盈。上半年,公司权益股东应占溢利约1.72亿元,而去年同期则亏损约5350万元。三盛控股方面表示,营收、毛利和净利润都较去年同期上升,主要是本年度上半年的物业交付数量增加所致。

尽管三盛控股的业绩有了质的飞跃,但这份“年终成绩单”的发布并不一帆风顺。

距离年中报发布不到一个月,7月28日,三盛控股发布公告称,拟向控股股东Mega Regal收购目标公司全部股权,代价约3.39亿元,三盛控股将按每股股份6.8港元的发行价以发行及配发4980万股新股份方式支付。

记者注意到,Mega Regal的最终实益拥有人为三盛集团董事长、三盛控股董事会主席兼执行董事林荣滨。若收购完成,三盛控股将间接持有福州伯盛95%的股权。其中,福州伯盛在9个项目公司中持有权益。上述项目公司在福州、成都、徐州、扬州、青岛、莆田等多个城市拥有项目。截至2020年3月底,这些项目的物业市值约为100.23亿元。

然而,仅隔一天,这条收购协议就宣告作废。7月29日一早,三盛控股先是暂停交易,此后发布公告称,7月22日至8月21日,公司股票处于禁止买卖期,而上述交易将构成公司董事进行证券交易,不符合港交所相关规定。

据港交所相关规定,“刊发季度业绩(如有)及半年度业绩日期之前30日内,或有关季度或半年度期间结束之日起至业绩刊发之日止期间(以较短者为准)”,“董事不得买卖其所属上市发行人的任何证券”。

在中国房地产数据研究院院长陈晟看来,董事会、董秘、CFO等发生这样的错误确实不应该,从某些角度也说明部门衔接不够完善。

直到8月24日,上述交易终于“靴子落地”。记者梳理发现,相比于去年底的首轮资产注入,此轮不仅包含物业项目,还有位于江苏扬州和福建福州的商业、写字楼项目,资产类型更加多元化。同时,注入资产不再局限于福建省内,还包含位于江苏徐州、山东青岛等地住宅项目,加快全国化布局的意图明显。

对此,三盛控股方面表示,该收购事项完成后,不仅可为公司带来稳定的收入及现金流,帮助公司获得更理想的全球发债评级,还可额外扩大公司在沿海地区和不同一线城市的地理覆盖范围,为公司带来额外的土地储备,建立市场地位及形象,符合公司中长期发展目标及股东的整体利益。

约期过半之下的规模焦虑

旭辉、阳光城、正荣……众多闽系房企相继将总部迁至上海,进而实现全国化和规模扩张的目标。尽管20年前便进军房地产业,三盛集团在规模扩张方面却“慢了半拍”。

去年初,林荣滨提出“双千亿”目标,即三盛集团地产板块三年实现资产与销售千亿元。之后,9月,三盛集团总部正式迁入上海虹桥商务区启动“双总部战略”。

但随着房地产业告别“黄金时代”,如今冲击千亿的难度也大为增加。“那时候整个市场是往上走的,是增长的市场。”正如冯劲义在接受媒体记者采访时所说,2014年大概10万亿元的市场冲到2019年16万亿元,只用了差不多5~6年时间,这也让增长型的企业随着市场在往上走。“但没有千亿,未来在这个行业里没法坐在这儿。”

如今,“三年之约”已过半,三盛集团房地产业务的规模和增速都有些不尽如人意。数据显示,今年上半年销售额为146.1亿元,同比增长0.55%;2019年销售额361.2亿元,同比增长3.2%。

因此,冯劲义更愿意将“千亿”称之为“理想目标”而非“军令状”,并预计2022年实现目标。他表示:“三盛如今在16万亿元的市场活着,这么大的市场找到合适的份额,很快就到千亿元了。”

那么到底将如何撬动销量呢?在给记者的回函中,三盛控股方面表示,目前,三盛已经形成了包括标准化制度流程、业务系统、IT建设等在内的运营管理体系,夯实了冲千亿的基础。未来,在“三年双千亿”的目标下,三盛将以组织变革和人才吸纳为支点,支撑和保障战略落地。

今年下半年,三盛控股将通过运营效率、周转速度的提升,奠定公司冲千亿的保障,助推公司实现扩张冲规模的目标。

无独有偶,冯劲义也在接受媒体记者采访时再次肯定了周转效率的重要性:“运营效率、周转速度,是三盛未来能够冲上千亿非常大的一个保障,我们必须要走上高周转的道路。”

“现阶段对于这类企业,追求有质量的增长才是有价值的。”陈晟也认为,如果规模扩大了,利润却没有增长甚至下降,这种“虚增”的规模不如扎扎实实地把利润体系、经营体系、战略发展模式做得更加夯实,发展方向要更为精确。“如今我们看到头部房企也不再追求规模的快速增长。”

“不能仅仅为了数字上的追求,而忽视企业经营的基本逻辑,包括利润、利润率、增长率、效率性等。这就像五个球一样,必须做到平衡才是有质量的。”陈晟说。

“三道红线”或成拦路虎

以上海为核心,如今三盛逐渐将发力点放在长三角地区。财报数据显示,今年上半年,三盛控股合共收购或计划收购13幅新土地项目,其中7幅位于长三角,包括江苏常州、海门、太仓,浙江杭州、温州、绍兴等地。截至今年6月,三盛控股合共有35个开发中及计划未来开发的物业发展项目。土地储备总占地面积约为199.85万平方米,规划总建筑面积约为609.48万平方米,权益计算应占447.26万平方米。

与此同时,三盛控股的债务压力与日俱增。Wind数据显示,2017~2020年6月,公司资产负债率分别为75.64%、87.58%、93.58%、94.58%;净负债率分别为128.07%、382.86%、492%、60.9%。

据相关媒体报道,监管部门出台新规控制房地产企业有息债务的增长,设置“三道红线”。具体为剔除预收款后的资产负债率大于70%;净负债率大于100%;现金短债比小于1倍。根据“三道红线”触线情况不同,将房地产企业分为“红、橙、黄、绿”四档。在这样的调控基调下,过往房企以杠杆撬动规模的扩张模式必然受限。

记者核算发现,三盛控股的现金短债比“触线”。数据显示,截至2020年6月,其银行贷款及金融机构借款共计约101.39亿元,应付债券为12.36亿元。借款中,一年内到期的借款72.91亿元,一年后到期的借款40.84亿元,现金及现金等价物(包括定期存款及受限制存款)19.46亿元,现金短债比仅约为0.27。

此外,报告期内,三盛控股融资成本高达10.83%,同比增长1.03%,高于行业平均水平。

“公司即使把规模优先放在第一位,保证安全尤其是现金流也同样重要。”冯劲义也意识到这一点。他表示,以杠杆为例,三盛绝大多数杠杆放在项目上而非公司层面,以确保每一个项目的安全,进而降低整个集团的风险。因此在严控风险的大前提下,三盛投资模型中即便项目销售净利润为零时,整个项目也能确保安全。

三盛控股方面也向记者表示,冲规模的过程中,三盛在加大土拓力度同时更为注重成本和财务安全性的把控。在投资策略方面,强调以现金流为导向,拿地侧重去弱限购、弱限价的区域,同时严守“不进市场风险大的城市、不进机构不认可的城市、不进市场存量大的城市”。

责任编辑:刘波(P0264)

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