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深一度| 恒大分拆物业:分食万亿蓝海 ——凤凰网房产北京
物业管理是当前资本市场最热的板块之一,恒大也不会错过这一杯羹。9月25日,据彭博社报道,中国恒大集团(下称“恒大”)分拆物业管理业务在港交所上市计划已经获港交所批准,消息人士称,在引入战投之后,恒大物业的估值达110亿美元。房企分拆旗下物管 -来自凤凰新闻客户端
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深一度| 恒大分拆物业:分食万亿蓝海

奇点商业地产 2020-09-27 10:30

物业管理是当前资本市场最热的板块之一,恒大也不会错过这一杯羹。

9月25日,据彭博社报道,中国恒大集团(下称“恒大”)分拆物业管理业务在港交所上市计划已经获港交所批准,消息人士称,在引入战投之后,恒大物业的估值达110亿美元。

房企分拆旗下物管业务上市之风继续,但风向已经发生变化。实力强、体量大的玩家们纷纷选择入场,TOP10房企中,世茂服务、融创服务、华润万象生活相继向联交所交表。

一时间,房地产头部企业颇有大干快上抢时间窗口的意思。但目前上市的物管公司中,拥有千亿市值的仅有碧桂园服务一家。

在房地产市场和多元化转型中呼风唤雨的恒大,能在物业赛道中叱咤风云,成为另一家千亿市值物管企业吗?

上市之前拉了波豪华股东

在分拆物业管理业务独立上市之前,恒大为其拉来了一波豪华股东。

此前8月13日晚间,恒大发布一则关联交易公告称,恒大、卖方及目标公司分别与每一买方订立投资协议,卖方同意出售及各买方同意购入待售股份,代价总和为235亿港元。

公告同时表示,本次融资为恒大物业管理业务引进了一批卓有声誉的战略投资者,将会提升恒大物业管理业务的企业形象、专业水平以及支持其成长和发展。完成交割后,目标公司将会由买方持股28.061%,恒大持股71.939%,其仍为公司间接非全资附属公司。

可以说,奔向许家印的投资方队伍巨头云集。

除中信、光大控股等大型央企外,马云旗下的云锋基金、马化腾的腾讯、郑裕彤的周大福,以及红杉资本中国等多家顶级投资基金均披挂上阵。

值得注意的是,此次战投名单中还有一位个人投资者陈凯韵,且认购比例最高。公开资料显示,陈凯韵为香港知名富豪刘銮雄的妻子,昵称为甘比,1980年出生,原《苹果日报》娱乐记者。

有分析指出,恒大此番为物业板块引进战投的目的是为后者上市提高估值。知名地产分析师严跃进表示,从企业上市的角度看,上市前必须积极导入一些优秀的战略投资者。一方面增强资本金实力,一方面也为上市做很好的背书。

在管面积、营收、利润达头部水平

不过,从恒大物业的基本面不难判断,一旦上市,其必将成为该板块的新龙头,市值有望看高一线。

公开资料显示,恒大旗下物业公司名为金碧物业,成立于1997年。目前在管项目遍及全国280多个城市、拥有超1400个项目,服务业主600万,公司员工近7万人,涉及合约管理面积约5亿平方米,管理业态涵盖中高档住宅、甲级写字楼、旅游综合体、城市综合体、学校及会所运动中心等。

据第三方机构显示,截至2019年末,中国恒大物业板块金碧物业在管面积达3.52亿平米,排名第四,仅次于万科物业、碧桂园服务、彩生活。就业务管理收入而言,金碧物业排在碧桂园服务、绿城服务、招商积余、保利物业、雅生活服务及中海物业之后,位列第七。

截至2019年末,恒大物业实现税后利润约为9.23亿元,同比涨近3倍。截至2020年6月30日,恒大物业未经审核净资产总值为27.73亿元。

据中国恒大2019年年报,恒大物业管理收入达43.8亿元,2017年与2018年,这个数字分别为30.24亿元、40.67亿元。

不过,就头部房企拆分的物企本身的业绩增长均存在与母公司高度捆绑的通病。目前在房产市场获得更多话语权的玩家,也将有资格在物业板块获得更多决定未来版图的底牌。

“这两年物业上市的力度明显增强,尤其是TOP20的房企纷纷把物业板块进行分拆,进而积极筹划上市动作。当然上市本身有助于扩大融资渠道,也有助于形成更好的品牌推广。但也需要看到,当前物业板块面临很多压力,尤其是盈利方面不确定。”严跃进同时提到。

在严跃进看来,房企巨头分拆物业板块上市后,收购方面也要多元化,即需要收购物业公司、互联网科技公司、大健康公司、金融服务公司等,这或许才是真正实现物业增值服务的重点之处。

物业IPO疯狂的背后

海通证券曾在一份研究报告中指出,物业行业将成为一个万亿级的蓝海市场,预计到2022年物业行业的总规模也可以达到10000亿元。

“物业板块被资本市场看好,因为其抗周期承压能力较强,且总市值不高、还正在慢慢形成一个大的板块。而房企相继拆分物业板块上市,一方面可以为其增加新的资本市场融资渠道,另一方面也是在考虑为‘后地产时代’做积极的准备。”克而瑞物管事业部总经理陈珏曾在采访中表示。

仅今年上半年,就有约21家房企分拆物业管理业务赴港递交招股书,几乎所有成功上市的物管企业均获得超百倍的超额认购,24只香港物业股上半年平均涨幅为54.32%。

更为重要的是,把物业拆分上市,意味着:将资产证券化,多融钱,减轻资金压力。

某地产资深人士表示:房地产企业的市值长期被低估,把物业管理业务分拆出去后,无需依赖背后的地产公司就可以直接接触资本市场进行股本或债务融资,这样既能减轻母公司的财务负担,又能得到更多的融资金额,为其现有业务及未来扩充提供资金,有助于物业公司的发展。

恒大自然也有这方面的考虑。夏海钧曾指,在物业管理业务分拆上,集团早前进行新一轮融资,引入多名战略投资者,向他们出售物业控股公司逾28%权益,作价235亿港元,相信公司净负债率会因为物管分拆下降19个百分点。

不管怎样,迎来风口的物业行业,仍处于高速扩张期,比起壁垒分明的地产行业,当下物管行业存在更多机会。

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