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锐见 | 世茂服务:许世坛加入“激战场” ——凤凰网房产北京
10月30日,世茂服务在港交所上市,股票代码00873.HK。上市首日,世茂服务股价小幅走低,开盘价每股15.8港元,较发行价16.60港元下跌约4.82% -来自凤凰新闻客户端
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锐见 | 世茂服务:许世坛加入“激战场”

凤凰网奇点商业 2020-10-30 18:33

10月30日,世茂服务在港交所上市,股票代码00873.HK。

上市首日,世茂服务股价小幅走低,开盘价每股15.8港元,较发行价16.60港元下跌约4.82%。截至今天16时,世茂服务股价下跌3.61%,报每股16.00港元;最新总市值约为376.47亿港元。从世茂服务上市首日的市场表现来看,资本市场对物业股的态度开始变得微妙,之前物业股普遍被高估,各物业股股价呈虚高之势,目前市场正在理性回归。

不过,继世茂集团、世茂股份之后,许荣茂家族迎来了第三个上市平台。坐拥两个上市平台的许荣茂,将权杖交到了其子许世坛手上,此次世茂服务上市也成为了许世坛在资本市场的IPO首秀。

世茂集团拆分旗下物业管理公司世茂服务上市,是在疫情爆发和物管上市潮背景下的必然选择。

与其他物管企业不同的是,世茂服务在启动港股IPO前,引入两家重量级战略投资人,分别是红杉资本中国及腾讯。那么,在这波物业股IPO中,世茂服务的基本经营数据如何?与其他物管公司有何不同之处?未来发展前景几何?

超八成由母公司“输血”

2005年,世茂服务的前身——世茂天成成立,该公司彼时最重要的任务便是向控股股东世茂集团开发的物业提供物业管理服务,同步开展的业务板块还包括社区增值服务及向非业主提供增值服务。

去年8月份,世茂物业正式更名为“世茂服务”,外界便猜测世茂或许已经开始了分拆上市的筹划。果然,世茂房地产副主席兼总裁许世坛在去年业绩会上表达了分拆上市的愿景:“2021年希望可以分拆酒店和物业单独上市,这样会更加体现我们企业的价值。”

趁着物业股集中上市的东风,世茂物业板块先一步敲开了资本市场的大门。

据招股书披露,近三年,世茂服务分别录得收入10.43亿元、13.29亿元和24.89亿元,复合年增长率为54.5%;录得利润为1.09亿元、1.46亿元和3.86亿元,复合年增长率为88%。

截至2020年6月30日,公司的营业收入为15.64亿元,净利润2.55亿元,较2019年同期分别同比增长85.1%及133.9%。

细分到具体业务上,近三年物业管理服务收入呈现下滑的趋势,社区增值服务则是大幅度上升的趋势。具体而言,物业管理服务占总收入比例为70.4%、63.9%及48.2%;社区增值服务为6%、7.1%及26%;非业主增值服务为23.6%、29%及25.8%。

奇点君发现,物业管理服务收入占比虽然下滑,但占比仍接近五成,同时五成收入中依然超过八成由世茂集团进行“输血”。世茂服务在招股书坦诚,我们大部分的物业管理服务协议与管理由世茂集团开发的物业有关。

招股书显示,世茂服务的收入大部分来自世茂集团开发的物业,过去三年的占比达到88.8%、89.9%、83.9%。

由于外拓能力的欠缺,世茂管理的项目类型依然单一,主要项目仍是集团及并购的住宅物业。截止2020年6月30日,世茂服务管理的主要为住宅物业,管理面积占比达到89%,营收占比达到89.2%。

并购下的亮眼业绩

奇点君观察到,在世茂集团这颗大树下,世茂服务的规模增长和业绩增长达到了质的飞跃,并且在上市时呈现了一个靓丽的成绩。事实上在这背后,并购成为了最主要法宝之一,也成了美化公司上市前诸多指标的原因。

截至2020年6月30日,世茂服务合约总建筑面积达约1.25亿平方米,项目分布于108个城市,管理物业项目293个,在管面积为8570万平方米。从在管面积来看,世茂服务目前的在管面积处于中等水平。

于2019年期间,世茂服务完成收购海亮物业管理、福建省物业管理公司泉州三远的51%股权。

其中,前者于安徽省及其他12个省份拥有在管物业,新增在管建筑面积1480万平方米、合约建筑面积1670万平方米;后者新增在管建筑面积130万平方米、合约建筑面积150万平方米。也正因为完成上述两笔收购使得世茂服务第三方在管面积和收入出现了明显的提升。

到了今年,跟随着世茂集团的收购脚步,世茂服务的收并购则更加的“疯狂”,为它增加大量的在管面积。在一系列的并购名单之中,杨树坪、潘伟明等郝然在列。

招股书显示,世茂服务至今还完成了对广州粤泰、福晟生活服务、苏州翀天、成都信谊、冠城物业等公司收购事宜。完成上述多方收购之后,到了最后可行日期,世茂服务在管物业增至495项,合约总建筑面积约为1.244亿平方米。

收购也带来了风险,资料显示,福晟生活服务全资子公司福晟物业和粤泰物业分别涉及117宗和165宗法律诉讼,案由多集中在物业服务合同纠纷和由拖欠员工公司引起的劳动争议,且福晟生活服务母公司福晟集团也债务缠身,此前,福晟集团拖欠员工的跟投款遭遇的维权事件持续发酵。

“随着越来越多的物业企业走入资本市场,一些有资本优势的企业会加快并购速度,实现规模增长,市场行业集中度也将进一步提升。”中国指数研究院常务副院长黄瑜表示。

光大证券研报也称,年初至今,已有多家上市物业公司市场融资,为“物业并购窗口期”储备现金。该研报称,预计下半年将会有更多的并购案例落地。

不过,收并购让世茂服务的收入有明显提升,亦带来负债的大幅度提升。

截至2019年12月31日及2020年4月30日,世茂服务流动负债净额分别为1.85亿元及2.95亿元。截至同期,世茂服务资产负债率达到93.5%的高位。其中,2019年年底到2020年4月30日,公司的流动负债从1.85亿元增至2.95亿元。这主要因为公司收购福晟生活服务导致后者的流动负债1.45亿元计入其负债表。

尽管负债有明显提升,然而这并没有改变未来世茂服务通过收并购进行规模扩张的路径,本次上市募集所得款项也将继续用于收并购。

分拆上市背后的隐藏危机

由于世茂服务多数是外部并购得来,而并非凭经营实力对外开拓出来的。正如公司招股书所述,并购也是存在无法续约的风险。

招股书显示,世茂服务目前的合约中,有73%的合约为无固定期限合约,这些项目可能从业委会成立就终止服务。此外,世茂服务过去三年物业费的收缴率分别为96.5%、95.3%、94.7%,尽管在90%以上,也有明显的下滑趋势,这对于公司所并购的项目的续约情况增添了一层不确定性。

此外,世茂服务的扩张是走的低价路线,也未能带来多少利润。过去三年,世茂服务的第三方项目的物业管理费均值从2.5元/平米下滑至1.5元/平米,短短两年间下滑幅度达到40%。截止2020年6月底,整体物业管理费均值为2.1元/平米。

公司整体的物业管理费均价也被拉低至2.1元/平米的水平,这与行业平均水平一致,而第三方项目的物业管理费均价明显偏低。

世茂服务表示,这主要为收购海亮物业所致,海亮物业主要布局在三四线城市,实现扩充市场规模的目的。低价扩容,成为不少物管公司在行业高度分散阶段扩大市场占有率的主要手段。

持续走低的管理费价格需要高利润率的增值服务来弥补。

2019年,世茂服务在物业管理服务、社区增值服务以及非业主增值服务三项业务分别占总收入的48.2%、26%和25.8%。2017年以来,世茂服务社区增值服务毛利率逐年提升,2020年上半年毛利率高达49.4%,较2017年增长6.9个百分点,收入“突击”增加,占比上升明显。

与此同时,世茂服务近三年来毛利率分别为27.5%、29.4%和33.7%,大幅增加的主要原因便是社区增值服务收入贡献占总收入的百分比上升所致。

此外,今年5月中旬,世茂服务还获得了红杉资本和腾讯共计2.44亿美元的战略投资。二者的进入不仅体现在资金层面,更重要的是将运用云计算、大数据、物联网等技术推动公司信息化和数字化升级,并引入更加丰富的社区商业资源,提升公司社区增值服务的种类和质量。

未来,社区增值服务或许将成为世茂服务未来新的收入增长点。世茂服务想通过社区增值服务提升收入,不过业主买不买账还是个未知数。

从各项数据来看,许世坛实现了资本操作布局的最大化,但行业整体处在野蛮生长期,手持第三个上市平台的许荣茂家族,能否在每次“考试”中发挥出实力,还要等待时间的检验。

责任编辑:刘波(P0264)

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