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2020中国商业地产价值潜力榜 |奇点年度排行榜④ ——凤凰网房产北京
2020注定要在时代的年轮中,留下一道浓墨重彩的刻痕。当潮水退却,每一朵浪花的脚步,都值得被记录。感怀时代,致敬榜样。凤凰网奇点商业“致敬2020”年度价值榜单评选正式拉开序幕。本次评选活动涵盖商业地产、物业管理、长租公寓三大领域,将从行业 -来自凤凰新闻客户端
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2020中国商业地产价值潜力榜 |奇点年度排行榜④

奇点商业地产 2020-11-11 10:30

2020注定要在时代的年轮中,留下一道浓墨重彩的刻痕。当潮水退却,每一朵浪花的脚步,都值得被记录。

感怀时代,致敬榜样。凤凰网奇点商业“致敬2020”年度价值榜单评选正式拉开序幕。

本次评选活动涵盖商业地产、物业管理、长租公寓三大领域,将从行业发展、企业实力、公益帮扶、产品升级、人物影响力等多个维度展开评选,推出十大行业价值排行榜,致敬大时代下具有标杆意义的人物、企业和项目。

凤凰网奇点商业“商业地产价值潜力”研究课题同步开启,针对项目开业、拿地情况、轻资产项目拓展和上市情况等重点维度,覆盖全国多家商管公司,对商业地产价值潜力进行深度调查研究。

从榜单中可以看出,万达商管和新城控股拔得头筹,在已开业商业项目中分别以370座和93座的数量一骑绝尘,可谓是当前商业地产阵营中的中流砥柱,可见,该阵营增长迅猛,加速规模化仍是其追求的目标。

图/以上排名不分先后

值得注意的是,曾与万达齐名的宝龙高居价值潜力榜单第5位,同时也是榜单TOP10中唯一实现商业板块分拆上市的房企,冲刺力度不小。而被外界所津津乐道的行业标杆大悦城控股则无缘前十。

拿地+轻资产,房企拓规模花样多

根据榜单,民营企业和外资企业在成长力排行上出现明显分化,其中,太古地产和凯德商置分列第10、11位,排名位置较为靠前,恒隆地产排名第25位、恒基兆业则屈居第42位。

拆解来看,这与不同阵营企业之间的战略转型密不可分。

当前,房企规模实现新高之后,进入转型、提质发展的阶段,对于新城、龙湖、宝龙等住宅商业板块赋能驱动的企业而言,多选择了以售养租的方式进行开发;而外资商业通常以高端商业产品线见长,项目少而精,拓展较慢。

举个例子,据不完全统计,今年以来,宝龙分别在上海、南京、杭州、宁波、温州等地新增超25个项目,大部分项目都包括商业地块。11月3日,宝龙摘得金华金义商业广场地块,也是其获取的第109个商业管理项目。

新城控股也不甘示弱,今年1-10月,分别在江苏、山东、云南、浙江、湖南、江西等地拿了91块地,拿地金额高达745.69亿元,其中21块钱都将建设新城吾悦广场。

不过通过商业项目的开发带来的片区价值提升,获得与地方政府强大议价能力,从而使两家企业的拿地成本不算太高。

另一个不容忽视的现象是,后规模竞争时代,以运营能力著称的企业正在讲述新的资本故事,比如不断在轻资产方面发力的万达商管和世纪金源。

9月底,万达商管对外宣布,从2021年开始,万达商管不再发展重资产,即不再投资持有万达广场物业,全面实施轻资产战略。万达商管今年已签约轻资产项目53个,是2019年全年签约40个轻资产项目的1.3倍。

根据万达商管董事会要求,今后每年签约轻资产万达广场将不低于60个,万达商管将彻底轻资产化。

2016年,世纪金源也移步轻资产市场推出方圆荟品牌,2020年拟开业10座方圆荟系列项目。截止10月底,世纪金源迅速布局全国,签约项目70余个,足迹遍布安徽、贵州、云南、重庆、湖南、湖北、河南、江苏、广西、河北等地。

地产专家丁祖昱曾表示,从目前市场环境来看,地产行业融资收紧,需要沉淀大量资金的重资产模式不再合适大举发展,发展轻资产也是一条扩大规模、增强影响力和谋求新增长的路径。

分拆上市忙,资本市场添新玩家

而随着住宅存量市场日渐封顶,众多房企对新的利润增长点的探索有增无减,分拆商业业务板块上市,成为房企一大热门选项。

据不完全统计,2020年以来已有至少20家从房企中分拆出来的泛地产类企业向港交所递交IPO申请,涵盖商业地产、物业管理、产业地产和长租公寓等多个业务板块。冲击资本市场,商业地产领域主要有这么几家:

华润置地旗下的商业地产业务迈出了独立的第一步。8月31日,华润置地发布公告称,公司建议将公司附属公司华润万象生活有限公司分拆并且将分拆公司股份另行在联交所主板上市。

据最新消息,华润万象生活将寻求港交所聆讯,并于本周启动预路演程序,万象生活此次计划募资金额约为10亿美金。截至2020年6月30日,华润万象生活管理的物业覆盖中国27个省级行政区62个城市,其中管理面积的78%的住宅物业和76%的商业物业位于一二线城市。

急于分拆上市这一点上,规模偏小的房企身上体现得尤为明显。

7月20日,星盛商管再次向港交所递交招股书,准备二度冲击IPO。招股书显示,截至2020年7月7日,其订立合约的商用物业项目达到了49个,覆盖全国18个城市,总合约面积约299.3万平方米。

退市后火速提交招股书,可见星盛商管的上市需求迫切。业内人士表示,除去新增的业绩数据外,过度依赖母公司、布局过于集中以及高速扩张下资金压力与毛利率维持问题仍然存在。

10月30日,合景悠活集团控股有限公司于香港联合交易所主板正式挂牌上市。据仲量联行资料显示,在提供商业营运服务的物业管理公司当中,按总在管建筑面积计算,合景悠活在全国排行第七,大湾区排行第五。

此外,禹洲集团也发布公告称,公司正考虑可能分拆集团的物业管理服务业务及商业营运服务业务在香港联交所独立上市,不过可能分拆的详情尚未落实。

空间巨大,存量改造迎来新风口

在新冠肺炎的大背景下,各行各业都按下“暂停键”的时候,商业地产也不例外。待入市商业体的开业时间节点也都被迫顺延,在新商业增量上也创了新低。

据奇点商业研究院统计,2020年前三季度全国新开业商业项目数量仅169个(不含专业市场、游乐园、酒店及写字楼裙房,且商业面积≥2万㎡)。

统计结果显示,前三季度存量改造的商业项目(包括超市和百货转型、更名重开、调整升级等模式)有20个,占比高达11.8%,与2019年同期相比,占比量(2019年存量改造项目占比6%)有所增加。

第四季度拟开业项目中,仍然有不少是存量改造物业重新升级后开业的,比如北京大悦春风里、北京昌平乐多港万达广场等等。

存量改造对开发商和运营商的实力也提出了很大要求,因为旧改项目地段和主体结构无法改变,而过时的建筑、落后的硬件又带来极大限制,即使翻新改造,也较难与新Mall匹敌。这也意味着,商业运营商要沉下心来修炼内功,做到创新才能引流,分食存量改造这一蛋糕。

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