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2020中国年度城市更新项目榜 |奇点年度排行榜⑦ ——凤凰网房产北京
2020注定要在时代的年轮中,留下一道浓墨重彩的刻痕。当潮水退却,每一朵浪花的脚步,都值得被记录。感怀时代,致敬榜样。凤凰网奇点商业“致敬2020”年度价值榜单评选正式拉开序幕。本次评选活动涵盖商业地产、物业管理、长租公寓三大领域,将从行业 -来自凤凰新闻客户端
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2020中国年度城市更新项目榜 |奇点年度排行榜⑦

奇点商业地产 2020-11-24 23:30

2020注定要在时代的年轮中,留下一道浓墨重彩的刻痕。当潮水退却,每一朵浪花的脚步,都值得被记录。

感怀时代,致敬榜样。凤凰网奇点商业“致敬2020”年度价值榜单评选正式拉开序幕。

本次评选活动涵盖商业地产、物业管理、长租公寓三大领域,将从行业发展、企业实力、公益帮扶、产品升级、人物影响力等多个维度展开评选,推出十大行业价值排行榜,致敬大时代下具有标杆意义的人物、企业和项目。

凤凰网奇点商业“城市更新项目榜单”研究课题同步开启,各类城市更新项目中,或以商业街区/项目升级,或以历史文化街区更新,或以社区创新运营,或以老旧小区改造的方式进军城市更新赛道。

(此榜单排名不分先后)

可以看到,城市更新的成果覆盖社会、经济、政治、法律、城市规划与设计、管理、产业研究、城市发展与复兴等各个领域,所以此榜单无法通过这么多复合维度的比较,得出TOP50的排名。不过,可以肯定的是,这些城市更新项目的背后,是经济体的更新、区域结构的更新、产业的更新、人群组成的更新和个体生活的更新。

城市:北上广唱响主旋律

国内城市更新历经计划经济、转型时期以及快速城市化时期,目前城市更新已从物质环境改造逐步演绎出综合化整合性的城市发展历程。

伴随着大规模城市建设的结束,一线城市以及部分市场进入成熟期的二线城市,普遍存在城市更新的需求。以北京、上海为代表的典型城市,一方面当地布局房企众多,因而供需失衡突出;另一方面,原有的土地规划、基础设施等相对落后,城市更新战略成为缓解供需矛盾的主要途径。

目前,全国城市更新较为突出的几大城市包括北京、上海、广州、深圳、武汉、成都、西安、南京等。一线城市整体起步于上世纪,形成了当时时期的特殊风貌,比如上海的殖民建筑、北京的胡同文化等;二线城市主要起步于21世纪,旧城改造需要更多的政商合作,因此相对而言主要开发商地域性特征较为显著。

具体来看,与广州项目多数规模大、周期长的城市更新相比,京沪两城的城市更新显得更为轻巧,由于两城的核心区域不再准许兴建新的商办项目,催生了大量的“商改办”、“酒改办”项目,与此同时,城内核心区位老旧购物中心也面临着升级改造。

图/北京丰台大悦春风

拿北京举例,北京丰台大悦春风里位于丰台区南苑-大红门地区,是政府城市翻新建设的重点区域;大兴大悦春风里也被列为大兴商圈改造提升及城市更新的唯一重点项目。

图/上海世茂广场

此外,上海世茂广场改造后以新面貌融入城市公共空间和市民的生活,于2018年9月焕新开业,定位“魔都潮流枢纽”, 改造后的上海世茂广场独创“城市歌剧院”设计,是众多国际大牌旗舰店、首店的汇聚地。

类型:住宅、工业、商业和街区

由于城市规划的不合理,许多城市原有城市结构、经济模式、交通方式甚至房屋功能、外观等与城市现代化发展显得格格不入,因此城市更新成为城市功能升级的重要环节。

针对城市更新的众多细分市场,有聚焦棚户区片区改造开发的企业,例如首开很早就提出了“城市复兴官”计划;有聚焦改造低坪效空间实现联合办公的企业,如优客工场、氪空间等;也有聚焦将老工厂改造成为创新创意产业园的企业,如翌成、德必等;还有聚焦将老旧物业改造成为特色商业/酒店的企业等等。

具体来看,以文化为导向的城市更新,都是在保持城市整体风貌特色的前提下挖掘项目中的文化与资源特质。典型案例有成都远洋太古里、南京老东门、重庆十八梯、西安永兴坊和广州北京路。

图/成都远洋太古里

图/西安永兴坊

图/广州北京路

另外,还有通过业态升级来进行城市更新的案例,比如北京首钢园、武汉天地与天津劝业场片区等。首钢园区就是在石景山首钢厂的基础上升级为产业综合服务区,在保留原有工业基因上融入现代设计,成为了北京城市新地标。

图/北京首钢园

图/天津劝业场

当然,有些项目以前担负着商业或旅游的主要功能,同时还包括着零星的产业园及工业遗址建筑,具有人流密度高、公共开放性强的特征,与人们的生活密切交织,此类城市更新项目主要变成商业/产业复合型项目的典型代表。比如北京前门商业街、上海上生新所等。

图/前门商业街

图/上海上生新所

房企:谁是城市更新之王?

中国的城市发展已迈入存量时代,城市更新既是建筑规划时代更迭的机遇,也是符合经济民生发展的趋势。

据某研究中心数据显示,TOP100房企中有47%的企业涉足城市更新领域,TOP50房企中有61%的企业涉足城市更新。可见城市更新业务将成为房企未来发展的一个新业务增长点。

去年,公众号“城市更新平台”通过梳理各房企财报,整理出了19家上市房企城市更新面积的数据。可以发现,城市更新已成为房企争夺的制高点。据某数据库监测显示,目前,包括恒大、碧桂园、融创在内,TOP50 房企中有半数以上参与到城市更新中。

对于房地产企业来说,随着城市空间不断扩张,城市核心区域几乎很难再有新增土地供应,再加上土地竞拍成本越来越高,城市更新项目给予了房地产企业以更低成本进入城市核心区域的机会;同时,随着城市转型升级,城市更新已拥有万亿级别市场,参与城市更新项目成为房地产企业持续保值增值的有效手段。

此外,大量的资本方也开始密切关注城市更新和旧楼改造。2012年,国开金融与高和资本收购的上海中华企业大厦属于其中的典型案例,随后两家又联手进行了上海老旧厂区改造加新建的梦中心项目。今年,泰康资产的年度投资计划也明确将城市更新纳入其中;黑石、中美绿色产业基金、中信金石等资本方更是积极参与到城市更新市场的大潮中。

不过,从上述的案例分享也可得知,城市更新早已不再是对物理空间推倒重建的简单改造,而是对经济、民生、科技、文化和生态的系统提升。

多位业内人接受采访时都表示,原有的高周转、高毛利、和高负债下的开发模式并不适用于城市更新,进入城市更新市场,不仅需要雄厚的资金,还需要独到的眼光和运营能力。在行业下半场,各方面综合实力将成为决胜的关键。

往期榜单:

2020中国商业地产品牌营销创新TOP50 | 奇点年度排行榜①

2020中国商业地产综合实力TOP50 | 奇点年度排行榜②

2020中国长租公寓品牌影响力TOP25 | 奇点年度排行榜③

2020中国商业地产价值潜力榜 |奇点年度排行榜④

2020年度中国商业标杆项目TOP50 | 奇点年度排行榜⑤

2020物管行业服务品牌价值榜单TOP50丨奇点年度排行榜⑥

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