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奇点相对论 | 专访徐早霞:蓝领公寓的利润命门 ——凤凰网房产北京
日前,凤凰网奇点商业连线安歆集团创始人兼CEO徐早霞女士,听她讲述暗夜之下,安歆集团逆生长的故事。 -来自凤凰新闻客户端
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奇点相对论 | 专访徐早霞:蓝领公寓的利润命门

凤凰网奇点商业 2020-12-17 11:50

12年前的一个夏天傍晚,当徐早霞推开上海普陀区一处群租楼的房门时,她被眼前的一幕惊呆了。

这间100来平的屋子里大大小小挤下30多人,昏暗的光线里到处弥漫着灰尘、汗渍和腐烂食物的味道,有那么10秒钟,她甚至无法呼吸。放眼望去,桌子上的方便面散发着最后的余温,水泥地上则满是随意丢放的袜子和鞋,蜘蛛网般的电线混乱缠绕,一如每个漂客内心难以名状的复杂情感。

如果不是受朋友之托代管孩子,常年在医院工作的她,或许不会有机会踏入沪漂的世界。那是“打工潮”尚为兴盛的岁月,也是城市建设如火如荼进行的时代,但都市还无法为漂泊的人们提供体面的住所。在北京、上海、深圳等地,他们只得租在隔断房或地下室里,度过那些被焦虑支配的日与夜。一旦收到举报,这块仅有的“自足之地”也将立刻失去。

“这种没有尊严的生活很容易让人丧失信念。”徐早霞脸上写满担忧。身为一名医护人员的悲悯情怀与责任担当在那一刻被触发,她想让每一个在外打拼的人“被尊重”。彼时,蓝领公寓的概念在市场还是空白,凭借十余年的医护管理经验,徐早霞决心入局一试。

如今,自上海火车站开出的第一家门店算起,安歆集团已在全国24个主要城市布局门店超250家,床位数近15万张,入住人次近30万。2020疫情黑天鹅之下,诸多长租公寓深陷经营泥淖,而安歆却步调稳健,盈利、扩张两不误。日前,凤凰网奇点商业连线安歆集团创始人兼CEO徐早霞女士,听她讲述暗夜之下,安歆集团逆生长的故事。

疫情是至暗时刻吗?

在安歆集团内部,员工们给徐早霞起了很多“外号”。

“最早是叫我‘360度大脑’,后来又喊我‘雌雄同体’,觉得我理性和感性思维结合得比较好吧。”而在疫情之后,更多的人开始称呼她为“徐妈妈”、“徐姐姐”,体察入微、笑声爽朗、柔软而有锋芒,这是徐早霞给很多人留下的特殊印象。

由于安歆是ToB类长租公寓,1-3月疫情之初时,很多企业尚处于观望状态,集中退房并未显现。对安歆的显著影响来自3-6月份,疫情不明朗的态势下,一些公司抵不住现金流压力,开始延期交租或不再续约。

运转艰难之外,更大的挑战在于对现居2万人的安全防护。

当时,安歆租客主要由快递、外卖小哥等流动人员组成,他们游走在城市大街小巷,成为疫情下的“摆渡人”,而员工公寓则成为守护这些无名英雄的重要阵地。

在这场没有硝烟的战斗中,徐早霞亲自担任总指挥,由区域负责人任组长,设立门店第一责任人制。“高管们走进门店,与一线员工并肩作战,并教授科学防疫的方法,避免恐慌,稳定团队,建立信心。快递小哥成了重点关注对象,实时消杀、动态管控,一刻也不放松。”

“外部环境不确定之下,要第一时间给到员工和客户心理抚慰。”这是徐早霞奉行的战斗原则。值得庆贺的是,疫情期间,安歆全国门店没有一家出现疫情,即使在武汉,亦保持了新冠肺炎病例零纪录。

更让她颇感骄傲的是,安歆在此期间没有裁员、降薪,反而给予了很多补贴。以疫情为契机,安歆内部还开展了一系列组织变革,“如开展线上训练营,将管理、服务产品搬至线上,进一步推动绩效改革,引入首席安全官的角色等。”

时至今日,距离武汉解封已过去253天,公寓行业自7月份也陆续恢复增长。在徐早霞看来,尽管疫情严峻,但相比创业之初,长租因缺乏明确的管理划分而面临“谁都可以找我们,谁都能随时让我们停业”的局面,以及团队未成形时的孤立无援,这一切已算不上是至暗时刻。

加速并购如何把握盈利?

近些年,资金链断裂、暴雷、跑路…成为长租行业频繁提及的词汇,2020年伊始的疫情,更是让不少公寓企业陷入史无前例的危机之中。

反观安歆,则是一幅阳光正好的画面。成立6年间,安歆集团已完成7轮融资,2019年5月,安歆集团成功收购首旅旗下逗号公寓。今年以来,安歆更是逆势扩张,势头不减。7月,其先后战略并购上海本土蓝领公寓易企租、入股杭州本土品牌诺巢故寓;11月,安歆又战略合并了总部位于上海的新起点公寓。

“这四个品牌无一例外,进入安歆两个月后便扭亏为盈,出租率提升20%以上。”对于加速并购背后的盈利密码,徐早霞向我们阐释:安歆会保留原有的管理团队,并在薪酬机制、工作氛围上给予足够的安全感和尊重感,通过集团组织力、企业文化的整体影响,员工会收获不一样的状态。

其次,集团会第一时间诊断原有门店,快速给到维修、安全、运营、服务标准和体系的整体赋能。最后,在客户导入方面,以安歆心品牌为引领,将实现良好的平台孵化。

频繁的收并购背后,徐早霞也有着一套严苛的物业选择标准。

她笑称,收并购比开项目、融资难多了,若想实现1+1>2的效果,一定要非常科学地选择标的物。“必须是被政府认同的合规项目;暗房率不得超过20%;除此之外,还要考量租金价格是否合理,单店模型、财务模型是否健康;客源结构是否相符;产品是否容易迭代为安歆系等等。”

由于B端用户业务场景更为明确、规模更为齐整,一些声音认为,TOB的长租公寓相较TOC类更好获利。对此徐早霞持不同观点,在她看来,“模式差异不重要,企业盈利与否,关键在于能否真正理解经营背后的逻辑,厘清盈利的核心点在哪里。”

以数据来印证。目前,逗号公寓TOC的比例仍在80%以上,但逗号的产品线却是安歆最赚钱的。另一边,安歆自身打造的白领公寓出租率也十分可观,盈利能力与宿舍型公寓几乎持平。

企业的未来生长与创始人的初心正相关,徐早霞指出,如果对行业的底层逻辑不能感同身受,是做不好这种低毛利行业的。相比房地产动辄几个亿的生意,长租仅有几十块的利润。“公寓行业与房地产生意的小数点不一样,对成本的理解力自然不同;而相比酒店的空间运营,长租公寓更是人的运营,对人的关注度具有极高要求。”

“与大象共舞”

2017年11月18日,对徐早霞来说是一个需要铭记的日子。

北京大兴的一场火灾让数万人无家可归,自那以后,原本不爱露面的她开始频繁出现在台前灯下,“深耕行业这么多年,我一定要有话说。”

徐早霞记得,她第一次对外发声的主题就是“安全”。此后,作为行业组织里的一员,她开始陆续参与到与政府的对话交流中。以安歆研究院为桥梁,目前在相关标准制定、政策发布等方面经常能见到安歆的身影,它已成为行业的推动者之一。

“未来产业的终局,一定是金融支持加国家政策下的房源供给,长租公寓一定是和大象共舞,共同形成租购并举局面。”徐早霞认为,今后,长租企业与政府更为密切的关联在于资源协作:

政府及国企手中拥有大量优质项目、稳健资金,但缺乏运营商,公寓企业则可以顺利对接经验、系统、人才,两者合作将更好地激活存量市场。就在今年7月,安歆宣布将与建信一同打造建设银行首个政策性租赁住房标杆项目——CCB建融家园·普坤社区。

轻资产输出最大的成本是人才培养,她指出,尤其在三四线城市的产业园区,租金的剪刀差难以覆盖装修和运营成本,“当项目本身不是一个利润中心,而是一个成本中心的时候,公寓企业扮演的角色定位及发力点是不一样的。”

据她透露,安歆集团今年自营的项目会降到一半左右,自营方面则将围绕“多产品、多场景、多模式”持续拓展。

其中,多产品包括基层的宿舍型公寓、针对管理层的白领公寓、少量的金领公寓等组合产品。多场景,即在聚焦城市企业一线员工的需求下,将目光放远至校园、产业园区,人才公寓等多元化空间。多模式,是指在具备对外输出能力的情况下,基于自身的人才库、数据库和管理体系,采取自运营和托管、加盟并举的运营方式。

伴随集体用地的入市、国家队的入场、资金的有效补贴,徐早霞表示,“从没有任何一个时候像今天这样看好长租行业。”可以预见,大浪淘沙之下,行业马太效应将愈加明显,不同企业的生存现状犹如“冰火两重天”。不过,对比国内外情况来看,国内增量市场空间依然充足,广阔天地下长租公寓仍大有可为。

 

责任编辑:赵佳琪

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