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锐见 | 2020年物管并购年掷超百亿,大鱼吃小鱼成行业法则 ——凤凰网房产北京
预计“大鱼吃小鱼/大鱼”的局面,将成为物管行业的常态。那么,2020年哪些企业成为当之无愧的收并购之王?在众多的收并购实践中,这些企业的投资逻辑在哪里? -来自凤凰新闻客户端
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锐见 | 2020年物管并购年掷超百亿,大鱼吃小鱼成行业法则

凤凰网奇点商业 2021-01-14 10:12

2020年资本市场风起云涌,物管行业C位出道,年内17家物管公司成功上市,创下物业上市以来最高峰。魔幻2020年虽过,但物管上市潮热度未减,目前仍有十余家物管企业正启动和研究上市计划。

纵观物管上市公司的募集资本用途,几乎每家企业都把并购扩张放在首位,物业公司的野心昭然若揭。

资本不休,并购不止。同地产行业一般,物管行业的规模追逐战难以避免。且2020年伊始,收并购大潮就初见端倪,据某研究院统计,2020年上市物企披露的有效收并购事件高达76起,是2019年有效收并购事件27起的2.81倍,共花费金额107亿元。

预计“大鱼吃小鱼/大鱼”的局面,将成为物管行业的常态。那么,2020年哪些企业成为当之无愧的收并购之王?在众多的收并购实践中,这些企业的投资逻辑在哪里?

碧桂园服务豪掷46亿

同房企成长路径相似,物业行业规模的重要性也在不断凸显。基于2020年赴港上市阵容持续扩容,以及众多上市物企的亮眼资本表现,现阶段市场被视为最佳的“规模扩张窗口期”。

一位不愿具名的上市物业投拓总告诉奇点君:横向收并购是物管企业快速提升规模的手段,在跑马圈地的过程中,一些企业采用高溢价掠夺的策略,甚至不顾利润率疯狂拓张。“有规模不代表就有利润,还需要有与之相匹配的运营能力。”

2020年这波收并购浪潮,恰逢物管公司上市的窗口期,众多区域小物企难逃被吞没的命运,而大型物管企业和民营物企表现激进,收并购力度迅猛强势。

 图/2020年部分物业管理企业收并购事件

例如碧桂园服务,作为“唯三”千亿市值物管企业(另两个是恒大物业、华润万象生活),2020年收并购交易金额拔得头筹,豪掷约46.39亿元,约占全年收并购总额的一半。

不过,碧桂园服务更青睐类型多样化的并购公司,布局了环卫、清洁服务、电梯广告、保险业务等关联领域,如城市纵横、海峡能源科技、合富辉煌等,通过收并购其他业务领域专业公司,延伸服务链条,创造业务增长点。

并购王中当然也少不了世茂服务,在零现金、承债1.45亿元代价获得了福晟生活服务后,该公司为世茂服务贡献了1500万平方米面积。世茂服务还花了6亿元的大代价收购了浙大新宇,它也坦言,浙大新宇业务涉及生活管理服务包括校园餐饮服务、住宿服务及商贸服务。而这些服务与其主要的物业管理服务大相径庭,无法保证能成功涉足,也可能对自身经营业绩及财务状况造成不利影响。

此外,融创服务也花费约19.11亿元并购了业内知名的开元物业、天津锋物以及成都环球世纪,只是不知道,融创服务能否通过买买买,再买出一个融创中国。

而时代邻里和蓝光嘉宝由于没有强势的母公司,又迫切打开市场化之路,“激情扩张”自然成为了他们选择的方向。

2020年初至今,蓝光嘉宝已收购合共17家物业管理服务提供商,总代价为7.59亿元,该等被收购公司的在管建筑面积合计为3272万平方米。

今年,时代邻里也是一口气收购5家公司相关股权,包括广州浩晴物管、广州时代融信、上海科箭物业、广州耀城物管、成都合达联行等,斥资7.23亿元。

诸葛找房数据中心分析师陈霄向奇点君分析,对于物管公司而言,借助收购高速扩张的背后也隐含着一定的风险性,财务风险之外,毛利率水平或将受到负面影响,并且这种高速扩张下容易产生的重量不重质的问题,或将不利于公司实现精细化发展。

雅生活、恒大“颗粒无收”

自“物业第一股”彩生活登陆香港资本市场后,“跑马圈地”成为众多物业公司寻求规模扩张的常规套路。不过观察2020年收并购的主角,雅生活自2019年收购中民物业及新中民物业后,便“偃旗息鼓”,2020年可以说是“颗粒无收”。

上市第二年,雅生活完成对青岛华仁物业、哈尔滨景阳物业、兰州城关物业及广州粤华物业的收购。2019年9月,完成目前行业内最大一宗收并购,收购中民物业及其附属公司60%股权。

一笔笔并购交易达成,也令雅生活上市所募得的资金被很快消耗殆尽。在收购完中民物业和新民物业两家公司后,多数投行均认为,雅生活的后续并购活力正在下降。

IP Global首席经济学家柏文喜认为,前两年雅生活收并购不断,已在行业市场化竞赛中领跑,并且整合后需要一定的时间,完成管理架构和管理方式的调整。“雅生活能否将收并购项目转化为高满意度、高收缴率的优质项目亦存在不确定性。”

事实的确如此,数据显示,2020年有2家上榜企业在管面积突破五亿平米。其中,万物云以57800万平米的在管面积荣登榜首,雅生活以50500万平米的在管面积次之,碧桂园服务以40899万平米的在管面积居第三。

此外,2020年底,恒大集团将物业推向资本市场,当时正值物管板块低温期,背靠龙头地产商中国恒大,恒大物业得以艰难维持住股价,登上物业股市值第二位。

整个2020年,恒大集团都在疯狂降负债,并没有在物管板块投入过多资金,但上市后恒大物业募集资金69.15亿港元。

恒大物业执行董事兼总经理胡亮在11月22日的推介会上称,此次上市募集资金用途也有65%左右将用于对第三方的收并购,未来恒大物业的管理面积也将逐步增加。

根据恒大“豪放”的调性,未来物管行业收并购中少不了恒大的身影。

收并购中藏着未来的趋势

业内有分析指出,充裕的并购资金和最新出台的政府决策也将加速物企未来的收并购步伐。

财经分析人士严跃进表示:“在物业收并购标的的选择上,企业开始倾向于优质的地方性非住宅物业服务龙头。”据中物研协数据,500强企业布局住宅物业比例高达95.6%,传统的住宅物业市场格局已相对成熟,竞争日趋激烈,企业迫切需要寻找新的发展空间。

其次,物业企业亦倾向于围绕相关产业链布局,提高横向服务能力,比如绿城服务在农业科技、教育、广告、设备维护等横向服务上均进行了相应的布局。

“最后,随着政府机构改革不断深化,物管企业拓展新服务场景的机遇也在增多。比如《关于加强和改进住宅物业管理工作的通知》的出台,随着业务范围的扩大,物业企业的经营水平和服务能力将大幅提升。”严跃进补充道。

兴业证券的最新研究报告也认为,物业管理行业在未来3-5年仍然享受四大规模红利:第一,房地产行业的集中度提升带动物管行业的集中度提升;第二,资产证券化加速了行业的收并购整合;第三,当前物管公司加大外拓力度,从住宅物管向多元物业业态拓;第四,物管公司在房地产全价值链上下游拓展增值服务,行业的规模红利仍在持续。

因此业内人士认为,2021年收并购依然是物业服务企业的主流,随着优质的企业陆续登陆资本市场,大型的并购事件将会频繁出现,市场将迎来新一轮的繁荣。

责任编辑:赵佳琪

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