ifeng_share_thumbnail
锐见 | 高管辞职、信用下调,蓝光发展何去何从? ——凤凰网房产北京
福无双至,祸不单行。在蓝光发展COO余驰与CEO迟锋接连辞职后,多家机构也下调了蓝光发展的信用等级。 -来自凤凰新闻客户端
//m.iqidian.com/news/hangye/2021_07_07-54377221_0.html
北京
{{ifh_ad_material}}

锐见 | 高管辞职、信用下调,蓝光发展何去何从?

凤凰网奇点商业 2021-07-07 19:03

福无双至,祸不单行。

蓝光发展COO余驰与CEO迟锋接连辞职后,多家机构也下调了蓝光发展的信用等级。

据7月5日上交所公告,东方金诚信用评级委员会决定将蓝光发展主体信用等级由AA下调至BBB,19蓝光01、19蓝光02、19蓝光04和20蓝光02等债项的信用等级也由AA下调至BBB。

同时,大公国际、中诚信国际等信用评级机构也分别下调了蓝光发展主体和相关债项的信用等级。

7月到期的27亿债务更是像一柄达摩克利斯之剑,悬在蓝光发展的头上令其动弹不得。

此情此景不禁让人感慨,曾经风光无限的“四川房企一哥”缘何变成了这副模样?

信任危机,盲目扩展,蓝光发展难发展

蓝光发展落入如此境地的导火索,是一次在与平安合作中的违约。

时间回溯到2019年,蓝光发展还是那个销售跨越千亿门槛的“四川王”。不知是不是“高处不胜寒”,仅用4年就实现销售额从百亿突破千亿的蓝光发展似乎显得有些飘飘然。

据传,蓝光的佛山项目曾寻求平安融资,但是因管理和沟通问题,致使高达十数亿的还款金被延后了十余天才还清。

此事引起了平安的不满,在内部限制了对蓝光的融资,也就是网传的进入了平安的黑名单。

海岳尚可倾,吐诺终不移。商业江湖最忌讳的便是不守信用。

恰逢福晟、华夏幸福和泰禾等房企接连“东窗事发”,令各大投资方对蓝光发展的投资变得更加谨慎。

由于房地产行业低成长性和地产企业普遍存在的高杠杆特点,房企经常保持高负债,但还是能通过借新还旧来保持相对健康的现金流。

可背向的舆论却让蓝光发展融资难度大幅增加,从而导致了资金危机的出现。

但究其根源,问题还是出在蓝光发展自身的发展战略上。

经历了25年的沉淀,偏安西南一隅的蓝光发展才在A股重组上市,可谓厚积薄发。但上市后的蓝光发展却忘记了初心,为了抢占国内市场实现自身的高速发展,蓝光发展以越来越高的价格不断出手,拿地范围遍布神州各地。

据其近三年年报显示,2018年至2020年蓝光发展的拿地金额分别为288亿元、654亿元和352亿元,楼面价也从2018年的每平米2520元升至2020年的每平米6160平方米

由于蓝光创始人杨铿“用人不疑疑人不用”的高度放权和推行的高激励机制,使得集团上下更加浮躁,投资变得为了拿地而拿地,对地块位置和价格的选择都有些不近如人意。

高溢价拿地必然面临着高杠杆的风险,更何况蓝光发展近年来所拿地块的位置略显尴尬,近70%都集中在三四线城市,还有包括在天津、郑州、茂名等城市中拿到的低性价比地块更是令后期去化成为了头痛的问题。

再加之2020年突如其来的疫情、楼市调控的持续收紧和金融去杠杆大基调不变的情况下,蓝光发展的日子愈发难过。三条红线的出台使得地产行业整体融资愈发受限,更是加剧了蓝光发展的危机

对于蓝光发展所面临的危机,中国企业资本联盟副理事长柏文喜表示,蓝光发展之前为了冲规模而过度使用了财务杠杆,在以高负债与高周转狂飙规模中忽视了流动性稳健与现金流安全问题,忽视了房地产强周期与强政策性的行业特征,在遭遇行业强力调控下导致翻车,才落入今天这个局面。

也正如前文所说,房企由于其特性本就需要靠新债还旧债来维持现金流的健康。可在如此大环境下,本就有失信前科的蓝光发展更难获得融资。没有新资金的流入,还要消化盲目扩张的恶果,蓝光发展可谓步步维艰,陷入了一个赚不到钱、借不到钱也还不上钱的死循环中。

步入2021年,蓝光发展非但没有转机甚至更加艰难。

据蓝光发展2021年一季报显示,当前其总负债为2194.23亿,相比上一季度又增加了75.55亿。其中,流动负债高达1716.88亿长期负债为317.02亿。而蓝光发展账面上仅存的268.1亿现金恐怕难以应对一年内到期的208.8亿非流动负债

债务压顶的蓝光发展,又该何去何从?

割肉回血,少主继位,或存一叶生机

从去年下半年开始,蓝光发展就已开始通过出售、转让来实现回血、自救。包括出售地块股权、质押和转让公司股份。

其中最令人惋惜地便是,今年2月蓝光发展将其旗下物业板块蓝光嘉宝服务64.62%的股份转让给碧桂园旗下的碧桂园物业香港。在这个各大房企都在拆分自身物业板块赴港IPO的“拆分上市时代”,蓝光发展忍痛割爱将物业转让给了碧桂园。由此可见,蓝光发展目前的状况确实十分不乐观。

同时,作为蓝光集团创始人和原董事长的杨铿也展开了行动。为了降低自身出现信用风险对企业的影响,杨铿与6月1日与蓝光发展签订了《股份转让协议》,受让杨铿持有的蓝光发展169499198股。本次股权结构调整后,杨铿持有蓝光发展股份清零。

尽管“老掌柜”杨铿的离场有些悲壮,但在6月4日蓝光发展董事会改选杨铿次子为新董事长。“少东家”杨武正自此走马上任,欲挽狂澜。

与新城控股的王晓松、鸿坤集团的赵伟豪一样,杨武正也因为特殊原因,26岁便早早接过了父辈手上的“重担”。

与许多“房二代”的成长路径相似,1995年出生的杨武正被父辈送出国外深造,早早便拿到了美国德雷塞尔大学金融本科学历和英国华威大学金融硕士的学历。

回国后,杨武正曾任职四川蓝光发展股份有限公司董事长助理兼投资发展中心副总经理。

之后在2020年5月杨武正任职蓝光发展董事,2021年5月他又转任蓝光发展副董事长,不到一个月又临危受命转正为董事长。

柏文喜对此表示,杨武正没有历史包袱和条条框框,会更加灵活务实面对当前蓝光发展的困境来寻求解决办法,会更有利于蓝光发展问题的化解与和解,这也可能是老董事长杨铿在蓝光发展如此生死存亡之际交接的原因与考虑。

杨武正能否挽救蓝光发展于水火之间还需要时间的证明。

但蓝光发展的现状已经经不起等待。

柏文喜对奇点君谈道,蓝光发展的大多数项目已经设置了优先权,依靠项目公司层面的卖项目卖股权已经没有回转余地了,在大环境没有实质性变化的情况下,蓝光发展未来的出路只有引进战投、整体重组或者清算条路了。

蓝光所面临的如此窘境,便引来了近期网传的华夏银行信托板块及万科将入股蓝光发展。

然而蓝光发展于7月6日便发布澄净公告称,近日有媒体刊登报道提及华夏银行信托板块及万科将入股蓝光发展,最快于本周发公告,为保证信息披露的及时性、公平性,维护广大投资者的利益,蓝光发展董事会对此进行了核实。经核实,上述报道内容不属实。

一位行业专家告诉奇点君,尽管蓝光发展否定了这条消息,但万科入股蓝光发展在未来存在一定可能性。但达成入股,一是要看它的资产价值与问题到底有多大,二是取决于双方合作的条件与代价。

正如2018年郁亮说过的“以‘活下去’为最终目标”那样。

对于早已结束增量市场进入存量市场的国内房地产市场里大大小小的房企来讲,在如今“活下去”并非一句玩笑话,而是切切实实的第一目标。

随着曾经各自名镇一方的福晟、华夏幸福、泰禾和蓝光发展接连爆雷,也预示着地产行业的洗牌速度正在加剧。

蓝光发展所困之危局并非某一个战略的失误所决定,而是自其上市后长期求快,忽略细节所致。

也因此市场留给它“求生”的时间并不多了。

无论是自救或他救,择善而从或许尚有一线生机

责任编辑:曾雪娇

免责声明:本文仅代表作者个人观点,与凤凰网无关。其原创性以及文中陈述文字和内容未经本站证实,对本文以及其中全部或者部分内容、文字的真实性、完整性、及时性本站不作任何保证或承诺,请读者仅作参考,并请自行核实相关内容。

一周热文排行

精彩推荐

©奇点商业 让商业地产独立思考 iqidian.com

京ICP备18064481号-1