预售资金监管新规已发往各省细化 调整“多扣多押”、实行分类监管

经济观察网 记者 陈月芹 经济观察网获悉，近日住建部制定出台商品房预售资金监督管理办法（以下简称《预售金监管办法》），并已发往各省住建厅，后续将由地方住建部门依据该文件的基本原则，调整当地商品房预售资金使用办法。

一位接近监管部门人士对经济观察网透露，有关部门将针对过往各个地方对预售资金多扣多押、矫枉过正的问题进行调整，缓解房企流动性，同时调整原则还包括各个地方、不同企业分类监管，“不是眉毛胡子一把抓”。

据了解，《预售金监管办法》要求预售资金必须全程全额监管，但分为一般监管额度和重点监管额度，重点监管额度比例将由市县一级住建部门根据工程造价合同等核定。

经济观察网了解，2021年底，住建部曾召开防范化解房地产项目逾期交付风险会商会议，要求各省住建厅局严格预售管理，明确根据房企开发资质、经营业绩和诚信记录等情况，对房企进行分类分级，科学实施商品房预售资金监管，切实防范化解房地产市场风险。

据悉，一家大型房企内部会日前透露了近期发文规范预售资金管理的消息，基于各地仍没有实施细则，会议要求各区域积极沟通和参与地方实施细则的制定。

1月20日，最高人民法院、住建部及央行联合发布《关于规范人民法院保全执行措施确保商品房预售资金用于项目建设的通知》（以下简称《通知》），进一步明确了住建部门、相关商业银行的职责，同时规范了法院对预售资金的保全、执行行为，目的是“确保商品房预售资金用于有关项目建设，切实保护购房人与债权人合法权益”。

另一位接近监管部门人士透露，由于2021年房企暴雷事件频发，购房人、债权人甚至房企申请法院进行划扣预售资金、财产保全的案件增多，法院也跟着承压。

“先是承包商、小股东信访，再是农民工群体性劳资纠纷，接着是购房人不仅被延期交付，甚至连预售网签对应的标的物都没有优先债权。”该接近监管部门人士表示，对预售资金的监管迫在眉睫，“监管账户余额应为保交楼服务，支取优先用于承包商和施工人员工资等。”

值得注意的是，该《通知》明确：住建部门应当依法妥善处理房企等主体的资金使用申请，未尽监督审查义务违规批准用款申请，导致资金挪作他用，损害保全申请人或者执行申请人权利的，依法承担相应责任。

近年来，包括恒大在内的房企，与部分建筑商、供应商利用监管空隙，通过开具虚假发票、虚报工程进度等方式，提前支取预售监管资金。由于没有全国性预售资金监管的统一办法，许多城市住建、银保监等部门权责不清，比如应由哪个部门对预售资金进行监管、制定实施细则、实际审核放款，容易互相推诿。

前述接近监管部门人士也直言，《通知》厘清了法院、银行及住建部门的权责关系，“这个文件给住建部门不少压力”，明确了住建部门若未尽监督审查义务，导致资金被挪用，要负责任，但“什么时候放款、放多少款、款怎样才算不挪作他用，监管尺度很难把握”，因此需要因地因城施策。

2022年1月，新疆、厦门等多地出台商品房预售资金监督管理办法，如乌鲁木齐新增了“市房产行政主管部门是本市商品房预售资金监督管理的主管部门，负责制定具体实施细则，进一步明确和细化商品房预售资金监管工作”，明确了主管部门及其职责。

一位top50房企总裁认为，目前住建部的文件只提了些原则，具体细则和执行力度还得看地方，《预售金监管办法》并不意味着放松预售资金监管，而是更加规范化，在保障交房资金安全前提下提高资金使用效率，“明显监管太多的会纠偏，本来就执行较松的，还会更严格”。