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物管“博疫”白皮书⑦丨净利润同比增长80%,新城悦已迎来心悦时刻? ——凤凰网房产北京
本月新城悦服务对外宣布2019年度归属股东净利同比预增80%,然而很少有人会记得新城悦上市时,面临股票破发,认购不足等问题。进入2月各上市公司陆续发布盈利预告 -来自凤凰新闻客户端
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物管“博疫”白皮书⑦丨净利润同比增长80%,新城悦已迎来心悦时刻?

凤凰网奇点商业 2020-02-27 10:22



















本月新城悦服务对外宣布2019年度归属股东净利同比预增80%,然而很少有人会记得新城悦上市时,面临股票破发,认购不足等问题。

进入2月各上市公司陆续发布盈利预告。近日,新城悦服务(01755.HK以下简称“新城悦”)发布盈利预告,预计2019年度归属股东净利同比预增80%。

这是一份喜人的业绩预告,然而很少有人会记得新城悦上市时,股票发行价为发行下限,但还遭遇破发,认购不足的问题,2019年下半年新城悦股东团队还多次增持公司股票。

受到资本增持的新城悦股价迎来攀升,但这只是技术手段,并不能全面反映出新城悦的成色。

入市首年多磨难

2月14日,新城悦发盈喜,年度归属股东净利同比预增80%。公告显示,业绩增长主要由于:集团的在管面积增加;及增值服务收入上升,尤其是社区增值服务及智慧园区服务。

公告一出,安信证券将新城悦评级调成“买入”评级。虽然上市一年多,但新城悦在资本市场的表现一直难言理想,有机构曾给出中性评级。

2018年新城悦公开发行2000万股份,但仅获36%的认购。上市当天开盘价为2.9港元/股,为发行下限。即便如此,新城悦上市当天股价还是出现破发。

新城悦创立于1996年,成长于常州,是地产企业新城集团三个上市平台之一。作为一家拥有房企系背景的物管公司,新城悦的发展与新城的发展关联密切。

新城集团是近年房地产市场涌现出的黑马之一,其2017年销售排名房企Top15 ,2018年更是跻身Top10。攀升的销售额能为新城悦的在管面积带来增长,理应为市场带来信心,但实际情况是并非如此。

2.9港元/股的发行价,27.33倍的市盈率,在已上市的物业股中不算很高,但当时市场对物业股的态度还是没能第一时间受到认可。市场认为2.9港元的发行价也属于高估值,所以出现破发,认购不足等问题。

2019年市场对物业股态度转变,新城悦股价也迎来攀升。但好景不长,去年7月来自母公司的“黑天鹅”事件,一下又让新城悦股价遭受创伤。7月3日当天,新城悦股价单日跌幅超23%。自此,新城悦股价再次经历磨难。

而后,新城悦的管理曾团队曾多次以自有资金在公开市场认购股票,其中公司董事长戚小明认购数量和次数为最多。

据奇点君不完全统计,从“黑天鹅”事件发生以来,戚小明曾经5次增持公司股票,且多是以自有资金增持。据公告解释,戚小明对公司前景仍充满信心,认购股份乃出于自愿性质。

相应地,增持后新城悦股价也逐渐企稳攀升,并在市场态度转变的情况下股价创新高,达到18.12港元/股。

挺进亿级规模的野心

从2.9港元到18港元,新城悦上市一年多时间虽多磨难,但是股价整体呈上升趋势,足以佐证新城悦净利润同比80%增长的含金量。

从收入结构来看,新城悦收入来源分为物业管理服务、开发商增值服务、社区增值服务和专业服务四部分。其中,物业管理服务仍是主要收入来源,占2019年上半年收入的46.4%。

在管面积是决定物业管理服务收入高低。截止2019年6月底,新城悦的在管面积约为4443万平方米,其中由为新城系提供的达到3255万平方米,占总在管面积的73.26%。4443万平方米的在管面积在行业并不算突出,目前行业内在管面积最大的公司是彩生活,达3.63亿平方米。

近年,房企中流行一个现象,越来越多的企业定下销售金额过千亿的目标。不仅房企,新城悦也在2018年给自己定下了一个“亿”级目标,用三年时间进入行业前十,在管面积能够超过1亿平方米。戚小明一直对公司如期完成目标抱有信心,他认为:“新城控股截至2019年中期已经有1.34亿平方米土地储备面积,足以为新城悦服务提供支撑。”

对于物业公司来说,规模就是企业赖以生存的命脉。财经评论员严跃进对奇点君表示,尽管现在行业内没有地产企业大举迈进千亿俱乐部的行动,但随着行业规模增加,居民住房改善需求增加,在管面积过亿,就是一个后续很好的标准线。

尽管新城控股已经跻身房地产销售业绩10强的队伍中,但整个房地产行业的销售面积不太会有大幅增加也是业内公认的事实,而且行业集中度会越来越倾向头部企业,这将限制住类似于新城悦这样的中等物管公司的未来规模扩张之路。

此外,作为一家区域性房企,新城在城市布局坚持“1+3”战略,即以长三角为主,在环渤海、珠三角和中西部寻找扩张点。而实际上,新城悦的服务范围高度集中在长三角地区,占比高达83.2%,所谓的3个扩张区域之一珠三角地区,截止到2019年中期业绩公布时仍没有数据披露。

发力第二增长点——增值服务

当你知道你该走向何处时,你往往已经没有机会走了。

靠着母公司的支持,也许新城悦可以实现三年期目标,但是进入物管上市公司前十后并留在其中,并不是一件容易的事情。

近年物管公司上市是热点现象,仅去年就有10家物管公司选择上市,其中,不乏保利物业这样同样有实力雄厚的母公司支持,此外,在排队上市企业中也有金融街这样拥有很强护城河的企业。

春江水暖鸭先知,未来行业的竞争局面如何新城悦更清楚。新城悦也在积极发展第二增长点——智能化服务和增值服务。

在最新的业绩预告中,新城悦的业绩增长还受益于增值服务收入上升。戚小明曾对外表示,要提升增值服务的收入占比。按照戚小明的规划,来自增值服务的收入占比,要超过新城悦总收入的一半。在2019年中期业绩中,该占比已经超过一半,为53.57%。收入正在朝着戚小明的规划的方向发展。

据悉,新城悦的增值服务包括提升社区内多种经营能力,其中车位尾盘销售是重点;以及建设智慧社区标杆项目,大力拓展新社区的智能化工程服务等。

而从已公布的在收入来源中看, “智能化服务”一项在2019年上半年实现1.13亿元的收入,占总收入8.56亿元的13%,增速上较去年同期增长209%,为增值服务收入项最高。

智能化一直是新城悦近段时间发力重点。为发展智慧化社区,新城悦还收购智能化相关企业。新城悦副总经理兼联席公司秘书尤建峰表示:“未来不排除进一步收购智慧社区相关业务的可能性。” 

尽管以智能化为代表的增值服务成为新城悦过去一年新城悦营收的新增长点,但睿信致成管理顾问公司董事总经理郝炬看来,这并不能就此认为新城悦已经具备两条腿走路的能力。

他解释道:“从新城悦的公开资料看,新城悦和行业内多数公司一样,多处在智能化的摸索阶段,暂时行业内没有在该领域表现特别可突出的公司。”

而某业内人士则认为,无论是规模化发展还是智能化发展,物管公司的基础还是做好物业管理服务,赢得业主的信任。

责任编辑:刘波(P0264)

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