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奇点·财报季 | 恒隆地产:加码内地背后,负债高升、现金流骤减 ——凤凰网房产北京
回顾这家老牌港企近年来的业绩表现,营收正呈逐年放缓趋势,而2019年的净利润大幅下滑,又几乎跌至两年前的水平。截止2019年12月3日,恒隆地产现金及银行存款仅33.06亿元,相比2018年末的105.10亿元削减了三分之二,大幅减少68.54%。 -来自凤凰新闻客户端
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奇点·财报季 | 恒隆地产:加码内地背后,负债高升、现金流骤减

凤凰网奇点商业 2020-03-26 19:43

恒隆地产2019年的年报封面,特别选取了内地新开幕的昆明恒隆广场,以及优化后重新开幕的香港山顶广场两个项目,用以反映集团于内地、香港两地共同发展的策略。

不过,从目前局势看,已跨越过多轮经济周期的恒隆地产,对内地与香港的市场选择将更加有所倚重。在亲笔撰写的数万字致股东函中,陈启宗提到,香港仍然不会死,但我们有可能会失去东方之珠的光芒。我们对内地物业组合的依赖将会增加。

年报显示,截至2019年12月31日,恒隆地产收入88.52亿港元,同比减少6%;净利润61.72亿港元,同比减少23.59%;物业租赁收入为85.56亿港元,同比增长4.58%。其中,内地物业租赁收入为45.44亿港元,香港物业租赁收入为40.12亿港元。

连续四年营收下滑

靠内地业绩“救场”

在充满不确定的2019年,由于仅出售了一宗位于蓝塘道23-39号的大宅,恒隆的物业销售收入下跌76%至港币2.96亿元,由此也导致其报告期内的总收入下跌6%至港币88.52亿元,总营业溢利减少5%至港币64.87亿元。每股盈利相应下降至港币1.37元。

然而,回顾这家老牌港企近年来的业绩表现,营收正呈逐年放缓趋势,而2019年的净利润大幅下滑,又几乎跌至两年前的水平。

币种:港元   制图:凤凰网奇点商业

从地区贡献看,2019年恒隆地产物业租赁收入为85.56亿港元,同比增长4.58%。其中,内地物业租赁收入为45.44亿港元,同比增长7%;香港物业租赁收入为40.12亿港元,同比增长2%。在物业租赁总收入中,内地与香港的贡献占比分别为53.10%、46.89%。

陈启宗在年报中表示,去年香港投资物业租金受到环境影响,但受惠于2019年上半年的租金增长,因而年内实现2%的按年升幅。“幸好内地业务增长强劲,足够抵销香港市场疲弱的影响有余。”

2019年,香港物业总收入、营业溢利仅微弱增长2%,其中,香港商舖组合收入按年增加2%至港币23.74亿元;总零售额则按年下跌4%,下半年零售额受到明显影响,比2018年同期下滑17%。

受社会动荡影响,铜锣湾商舖组合受打击最为沉重,收入按年减少1%至港币6.28亿元。零售额下跌10%,而租出率亦减少两个百分点至97%。

在商业集中的旺角地区,旺角雅兰中心及家乐坊的收入上半年增加6%,但被零售市场的显著放缓抵销后,全年收入增长放缓至3%,零售额下跌1%。

而在内地,以人民币计,恒隆地产在内地租赁业务收入同比增长12%,其中上海增长8%,其他城巿为增长19%,撇除新开幕的物业,内地项目组合的租金收入增长了10%。

虽然内地表现强劲,但股东应佔纯利仍下降24%,原因有二:其一,恒隆地产在香港售出的发展物业大幅减少;其二,股东应佔物业重估收益不及2018年高。

陈启宗直言:多年来,由于对内地不稳定因素的担忧,我们一直很谨慎,不出售过多香港投资物业。但近期本港动荡说明香港市场也不见得可靠,可以肯定的是,在两地都有业务,即分散投资组合,我们起码不会陷于最坏情况:即是把所有鸡蛋放在一个篮子里,要是篮底一穿,所有鸡蛋都会无一幸存。

内地租金六成来自上海

天津恒隆广场仍增长缓慢

2020年是恒隆集团成立60周年,也是恒隆地产进入内地的第30年。

30年间,恒隆地产在内地只布局了上海、沈阳、济南、无锡、天津、大连、昆明、武汉及杭州9个城市,共计11个项目,所有内地项目均以「恒隆广场」命名,其中杭州恒隆广场、武汉恒隆广场尚未入市。

 

报告期内,上海恒隆广场以16.96亿元的租金收入持续领跑,上海两个恒隆广场对租金的贡献达25.49亿元,而上海以外多个恒隆广场累计贡献仅14.54亿元。上海两个恒隆广场的租金收入占内地总租金收入的63.67%,恒隆地产在内地的租金收入仍依赖上海。

从零售额看,仅一个上海恒隆广场的零售额就占所有香港零售租户总销售额的90%以上;受内地物业强劲影响,上海以外内地所有购物商场的销售额超过香港市场的80%。

对很多内地人来说,对恒隆的了解大多源于恒隆在上海的两家知名购物中心:徐家汇的港汇恒隆广场和南京西路的上海恒隆广场。然而,定位中高端的恒隆广场在上海一举成名之后,在其他城市的复制则一直被外界诟病“水土不服。

由于每个城市的竞争环境和购买力不同,城市之间的单位租金差异很大。年内,恒隆广场在沈阳、大连、无锡的项目租金涨幅明显,但沈阳皇城恒隆广场、天津恒隆广场、大连恒隆广场的单体租金收入仍不足2亿元。租出率方面,天津恒隆广场的租出率为89%,而大连恒隆广场仅82%。

在天津,恒隆广场则继续上演着“非一线城市的购买力之殇”,不仅租金收入持续低迷,4%的微弱涨幅在业绩表单上甚至显得有些格格不入。陈启宗也坦言:天津当地的经济状况令人失望,期望通过尝试,能够从现有的低至中个位数增长提升至10%左右或以上。

资深地产人士薛建雄分析,恒隆把上海的经验直接复制到二三线城市,这些城市的城市化进程和上海差别很大,顾客群的消费习惯也有很大差异,盲目复制其在上海等一线城市的模式,势必无法适应二线城市的市场需求。

负债攀升

现金流骤减68.54%

与大多内地商业地产开发商的逻辑不同,恒隆旗下的商业物业全部自己持有,只租不售。

自持物业运营对企业的现金流无疑是个考验。从恒隆广场在内地的已建成物业来看,从拿地到商场最终开业,平均时间为6~7年。而定位高端的产品策略,又使得恒隆项目除拿地之外,在设计、建造、招商、营运等方面均要增加开支(约50亿~60亿元/年)。而商场开业后,开始的6~9年的租金回报率仅为4%~7%。

虽然恒隆对内地物业持续看好,武汉恒隆广场的购物商场及办公楼均计划于今年第三季开幕,杭州恒隆广场第一期也按计划于2024年开幕,但眼下恒隆的现金流压力已经凸显。

年报显示,截止2019年12月3日,恒隆地产现金及银行存款仅33.06亿元,相比2018年末的105.10亿元削减了三分之二,大幅减少68.54%。

然而,恒隆地产流动负债端的短期应付账款高达89.11亿元,相比2018年同期的59.74亿元大幅增长49.16%。加之基本都在增长的银行借款、租赁负债、应付税项等,流动负债则同比增长39.02%至124.37亿元,公司现金压力着实不小。

值得关注的是,追求低周转、慢运营模式的港资商业,一向以低负债和稳健经营闻名,而在这项指标上,恒隆地产的净债项股权比率,已经由2018年末的10.4%攀升至17.8%,债项股权比率则由19.0%增长至20.1%。 

虽然此前管理层曾在业绩会上表示,两年内恒隆手上的现金大幅下调,是预期内的事,但市场对恒隆短期内的盈利能力及现金状况仍不乏忧虑情绪。

有财务分析表示,恒隆地产2019年公允值增加额达87.97亿元,同比增长110.96%,再加上2019年的借贷成本资本化由去年同期的2.51亿元变为14.29亿元,使得公司财务费用大幅减少有近10亿元之多,而如果去除掉公允值变化、借贷成本资本化等非经营因素影响,公司利润端下滑幅度更能还要加大。

责任编辑:刘波(P0264)

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