ifeng_share_thumbnail
老旧厂区改造为商业综合体,这些做法值得学习 ——凤凰网房产北京
-来自凤凰新闻客户端
//m.iqidian.com/news/xinlingshou/2020_06_08-52803449_0.html
北京
{{ifh_ad_material}}

老旧厂区改造为商业综合体,这些做法值得学习

奇点商业创新汇 2020-06-08 18:00

​破败老旧的厂房,由各种因素存在于市面上,若是打造得当,说他们是打造文旅产业的金矿,毫不夸张。

旧厂房价值何在

从区位角度而言,城市版图在不断地扩大,那些曾经的旧工厂所占土地现今则是城市中心区域寸土寸金的资源。以上海为例,最初2005年的18个创意产业园中有16个是旧工厂改造项目,分布于静安区、卢湾区、黄埔区、长宁区等城市中心区域。因此,区位优势是其经济价值的首要体现。

从成本角度而言,对旧厂房的改造其成本相对低于重新建造的成本投入,如大跨型厂房的改建成本一般会控制在总造价的10-20%。

从物业角度而言,旧厂房大空间、高楼层的物业条件,以及大面积多建筑物构成的规模效应,能为项目功能重新定位提供多元组合空间,甚至衍生出全新的产品,以满足个性化的需求,从而进一步挖掘其商业价值,甚至开创新的生活理念,SOHO、LOFT等产品的诞生就是最好的证明。

而在环境方面,现有的旧工厂大多产能落后、设备陈旧、缺乏充分的环保手段,其对环境的污染和城市的破坏也是促使其变迁或消亡的原因之一。同时,推倒重建会造成的不同程度的环境破坏和大量材料资源的消耗。环境本身就是一种资源,而保护和循环利用旧工厂也是对城市环境资源的保护行为。

旧工厂的改造已经不仅仅拘泥于艺术、创意这样的产业,更多的是注入了商业的元素。购物、餐饮、娱乐等商业相融相生极大丰富了改造项目的城市功能,而多元化的组合也进一步提升了改造项目在城市中的存在感,推动产业的进一步发展。

旧厂房改造案例

随着时代的发展,如今很多城市进入了后工业化时代,城市中有不少建筑,它们建成时承载着工业化时期特定的生产任务。在城市的发展进程中,它们的生产属性逐渐褪去,留下空空的建构物如废墟般存在。自上世纪90年代以来,上海、北京为代表率先拉开了旧厂房改造的序幕,至今20年过去,伴随着改造思维越来越成熟,旧厂房改造更注重在保留原有记忆和情感的基础上,融入现代的技术、功能和诉求,越来越多的老厂房重新活化后,焕发出新一轮生命力,并大规模地进入到人们的视野。不妨先看看国内外是怎么做的:

国内

北京:798艺术区

闻名国内外的北京798艺术区,位于北京东郊大山子地区的一角,是20世纪50年代苏联援助中国建设的一家大型国有工厂,现在成为北京艺术家的一个聚集地。798厂区占地1平方公里,具有典型的包豪斯风格,是实用和简洁完美结合的典范,所有建筑均由德国设计师设计,厂房窗户向北,这种设计充分利用天光和反射光,保持着光线的均匀和稳定。本世纪初,厂区一部分房产闲置了下来。为充分利用这部分房产,厂房被陆续出租。一批艺术家和文化机构进驻这里,成规模地租用和改造空置厂房,逐渐发展成具有国际化色彩的艺术新区。

常州:运河五号创意街区

运河五号创意街区位于常州市三堡街,京杭大运河南岸,“运河五号”串联起原有老街、老巷、老厂,提炼出“创意、记忆、工艺”的内涵,围绕“运河文化、工业遗存、创意产业”的三大主题,利用原常州恒源畅厂、常州第五毛纺织厂、常州梳篦厂、常州航海仪器厂等工业遗存和文化遗迹,加以改造和利用,建设一个设施完备、功能完善、服务全面、氛围独特的吸引设计类创意人才和企业创业和发展的平台。

这里也是常州市钟楼区艺术教育实践基地。街区一期建设主要对恒源畅厂、第五毛纺厂的工业遗存加以保护和利用,厂区总占地面积36388㎡、建筑面积32000㎡,厂区内房屋建筑风格独特,从上世纪30年代到80年代,有少部分早期民居、日式建筑,大多数是厂房(尤其是连排锯齿形厂房,非常具有纺织企业的特色)。斑驳的老墙、高大的空间、灵动的线条所承载的工业遗存和文化遗迹,是创意人灵感的源泉,也是打造独特创意空间的理想场所。

青岛:创意100

在青岛刺绣厂老厂房基础上,通过文化嫁接方式诞生的青岛创意100文化产业园,是山东省首家文化创意产业园区。历经多年的发展,创意100形成以创意礼品设计、包装、制作、展示交易、广告策划等为主业,文化创意、商务、休闲、餐饮等多元素并存的文化创意产业集聚区,同时,也是集工业旅游与文化创意为一体的主题景区。园区内完善的配套服务设施、形式多样的创意LOFT空间,让设计师碰撞、创意出灵感的书吧、咖啡吧、酒吧等,在这里,任何一名设计师,不仅可以随时碰撞出灵感,还可以享受工作之余的惬意。

贵州省独山小城故事就是很具代表性的案例

贵州黔南州独山县小城故事园区由独山县50年代老印刷厂厂房院落改造而成,创意了“政府+企业+规划师”的共建共享模式。

园区占地仅7亩,2017年运营至今,已有LOFT(复式)民宿10间,厂长你好文化餐厅、你的酒馆、暖暖蛋糕屋、沐阳画室、她的花舍、元素健身工作室、婚纱与礼服定制馆、户外音乐休吧等多种业态。成功实践了国家新型城镇化政策关于“推进老城区、旧厂房改造和保护性开发、盘活城镇低效用地、加快发展服务业,实现产业结构转型升级”的要求,是独山成为“国家第三批城镇化综合试点”的一大亮点项目,在贵州的文化旅游发展项目中也独树一帜。

国外

荷兰

多方联合设立运营基金,打造老旧厂房改造的命运共同体。如果说老旧厂房改造是历史留给城市建设的一张答卷,那么荷兰DE HALLEN AMSTERDAM项目则是集全民之智共同作答。占地2.2万平方米、投资3750万欧元,这个位于荷兰阿姆斯特丹西区由电车工厂兼电车维修仓库改造而来的市民会客厅、创意商业综合体,通过联合政府、设计师、建造方、租户、邻里以及市民共同成立基金以进行厂房重建和运营,打造了老旧厂房改造的“命运共同体”。

改建一新的De Hallen保留了浓浓的工业特色,长廊型结构成了城中时装走秀、影展红毯的理想举办场所。

Filmhallen|最新的老电影院

这座位于De Hallen内的影院创立于2014年9月,拥有9间独立的放映厅。其中的第七放映厅名为“巴黎”,作为电影博物馆Vondelpark的组成部分,其室内设计为充满了历史感的装置艺术风格。位于放映厅外的影院休息室有着老式车站的复古氛围。在Filmhallen可以观赏到众多最新的好莱坞影片和一些国际获奖或独立制作影片。不定期举办的影展和特活动也值得参与。

Local Goods Store|独立潮牌

在这家名为Local Goods Store的潮牌店的选货原则是“年轻潮牌”、“本土设计”,从各类服饰、手工艺品到家居饰品、玩具、食品,无所不有。位于二楼的小型设计工作室内还能量身定制各类别致服饰。

Foodhallen|美食集市

美食集市Food hallen占据了DeHallen的巨大空间。集市创始人之一钟先生是第三代中国侨民,他和几位合作伙伴在游历了西班牙马德里的San Miguel市场和伦敦的Boroug hMarket等美食集市之后,决将“现做现吃”、“国际美食摊档”的概念带到阿姆斯特丹。

Denim City|牛仔裤学院

牛仔裤城不仅是牛仔裤的制作工坊,也是独一无二的牛仔裤培训学院的所在。在这里,学生们可以参加为期3年的牛仔面料研究和实践课程,系统地学习设计和制作牛仔服饰的全过程。每天下午,这里还会举办将旧牛仔服饰重新设计制作成靠垫、拎包、枕头等新品的实践工作坊。

Hotel De Hallen|摩登设计酒店

这间四星级的设计酒店也是这个工业遗迹的独特亮点之一——挑高的天顶,营造出开阔通透的感觉,艺术感十足的各类装置作品陈设在酒店的公共区域内,充满斯堪的纳维亚调性的复古家具和当代艺术品组成了和谐的交响。55间客房完美地保留了浓郁的工业遗风,摩登餐厅Remise 47供应当代法餐,还可在此享用原创鸡尾酒。

德国

流动时代记忆,景观整体保护。形成于19世纪中叶的德国鲁尔区无疑是老旧厂房改造的经典与奇迹,在欧盟、联邦政府的等额资金配套、与社会各界“共同行动战略”的背景下,“德国工业的心脏”的鲁尔区在上世纪七八十年代开始了转型之路,旨在通过景观再设计手段让它重现生机。

如今的鲁尔工业区已经摇身一变,成为一个全新的科学公园,不仅保留了炼钢厂、煤渣山等生产旧址,还留出了空旷的大片绿地和湖泊,大大增加了旅游观赏性。工业区内第一家铁器铸造厂的废弃地还建立了一个大型的购物中心,配套建有咖啡馆、酒吧、美食街、各类游乐设施和娱乐中心等。

鲁尔工业区奥伯豪森城内随处可见瓦斯槽,这里拥有全欧洲最大的瓦斯罐,直径67米,高118 米,建于1929年,在使用60年后,于1988年停止运转。这些超大容量的瓦斯槽完成内部改造后,形成了独特的展览空间,使其成为全欧洲最大的,也最另类的展览馆。

透过采光天窗,整个展馆营造出一个巨大的全封闭式空间。这种戏剧性的展览空间体验,犹如科幻电影中的外层空间世界,每每让参访者惊艳不已。罐内设有一个直通罐顶的电梯,可以俯视罐内全景,这是一种人间少有的空间体验。根据每个年度不同的主题需求,大瓦斯槽会在每年夏季举办特定的主题展览,吸引了众多的游人,也成为奥伯豪森城的文化地标。

工业区的第12号矿区,在改造过程中则被规划为一个博物馆。博物馆保留了最主要的设备和厂房,馆内所有的采矿机械设备都可以正常运转,为游客还原了真实的生产过程。

改造后的德国厂房同时也是活的博物馆和工业历史教材,每一个工业构筑都被赋予了新的功能与生命。由区域综合整治计划带动区域的统一性,将整体性保护观念融入环境空间建设,将工业文化遗产与旅游开发、艺术教育、区域振兴相结合,是可持续发展理念的深刻体现。

美国

既打造特色,又还原本色。虽然历史不长,但美国对于以老旧厂房等工业建筑的保护意识形成较早。早在1969年,“历史工程记录”计划就曾将桥梁、水坝、铁路、工厂等历史工程和工业遗址进行测绘、记录、存档。除了加强标准化建设为老旧厂房的开发利用奠定基础,美国在推进厂房特色化改造方面也走出了属于自己的道路。

19世纪60年代,以画家和雕塑家为主的艺术家陆续搬进SOHO区,开启了商业与艺术融合的新阶段。随后的70年代,老旧厂房的改造风潮盛行,如从废弃面粉工厂改造而来的明尼阿波利斯市“磨坊城博物馆”,围绕面粉工厂遗址和水利设施,还建有一片展现城市发展历史的景区,连同从工厂旧址上拔地而起的剧院,将工业,历史和艺术融合在了一起。

美国的老旧厂房实践不只是形式外观上的改造,每一个建筑雕饰都带有风格鲜明的工厂本色,而非旧瓶装新酒、内外不相称。

日本

政府利用各方力量有机组配。日本对于以老旧工业厂房为代表的工业遗产的保护、开发、利用的探索在东亚地区起步较早。从2007年开始,经济产业省就组织“产业遗产活用委员会”进行了专门针对工业遗产的普查和认定。此外,政府对于老旧厂房改造的推动作用和对各方力量的有机组配是以老旧厂房为代表的工业遗产转型升级的重要支撑。

例如群马县富冈制丝厂。群马县富冈制丝厂原本是明治维新时期引进法国技术和培训人员后设立的一所示范性机器制丝工场,后属于片仓工业株式会社。

由于产业调整,制丝场于1987年停止运营,但保留了完整的工业建筑和设备。然而,每年2000万日元的固定资产税和1亿日元的维护费用,成为了片仓工业的沉重负担。

从1995年开始,富冈市长开始与片仓工业进行交涉。2003年,群马县知事建议制丝场申报世界遗产。2005年,片仓工业将富冈制丝场捐赠给地方政府,此举既帮助企业卸下了重担,也给了政府重新利用和开发制丝场的机会。从此地方政府成为推动富冈制丝场利用的主导力量。

富冈市充分认识到制丝场的历史文化价值,希望可以发挥它的社会功能。为此,富冈市还引入了各类社会团体,如产业观光学习馆、富冈制丝场同好会、富冈制丝场世界遗产传道师协会等,组织举办了世界遗产讲演会、学习会、科普和体验等丰富多彩的活动,让富冈制丝场充分发挥了其教育功能和观光功能。

在富冈市的努力下,富冈制丝场还整合了周围的地域遗址,组成了近代绢丝产业遗迹群,完成了核心产业和地域及其周边的整体性保护。

政府的加入,让原本苟延残喘的老工业区在新的社会背景里获得了新身份,实现了新价值。这种转变单靠企业的力量是无法实现的,从企业管理到政府主导,完成了资源的优化配置,使工业遗产能得到更高效率的利用和开发。

韩国

政策推动与产业自发双管齐下。韩国的老旧厂房改造,多与艺术及文化的发展息息相关。早在2002年,韩国在首尔仁寺洞第一次实施了文化区政策,以通过减免税收以及特殊贷款和楼面面积比率的安排促进当地文化企业和设施的经济活力。

较有代表性的是从韩国首尔铁艺一条街到艺术一条街的蜕变。“文来洞艺术创造村”位于首尔西南部的永登浦区,是这一带难得一见的保留着昔日小工厂面貌的地方。让“文来洞艺术创作村”更为引人瞩目的是这里是旧工厂与艺术相生共存的地带,锈迹斑斑的铁桶被艺术家的巧手变成五颜六色的作品,黑漆漆的胡同被涂上鲜艳、生动的壁画,成为了游客和众多摄影爱好者纷纷前来的艺术街。

较有代表性的是从韩国首尔铁艺一条街到艺术一条街的蜕变。“文来洞艺术创造村”位于首尔西南部的永登浦区,是这一带难得一见的保留着昔日小工厂面貌的地方。让“文来洞艺术创作村”更为引人瞩目的是这里是旧工厂与艺术相生共存的地带,锈迹斑斑的铁桶被艺术家的巧手变成五颜六色的作品,黑漆漆的胡同被涂上鲜艳、生动的壁画,成为了游客和众多摄影爱好者纷纷前来的艺术街。

一开始工厂长与艺术家们互不融合,经过磨合与沟通后,这里渐渐变成生机勃勃的艺术村,吸引了众多市民的关注,进而发展成现在著名的景点!如今,这里有大大小小的绘画、舞蹈、摄影工作室60多家,吸引了150多名艺术家,各种展览和演出更是家常便饭,连破旧的小餐馆招牌也是一幅艺术品。隐藏在街道角落的工作室大部分向游客开放,你可以和艺术家进行面对面的交流,并亲自参与到艺术品创造过程中。

文章来源:和创摩尔

投稿、商务合作请投递:qidian@ifeng.com

免责声明:本文仅代表作者个人观点,与凤凰网无关。其原创性以及文中陈述文字和内容未经本站证实,对本文以及其中全部或者部分内容、文字的真实性、完整性、及时性本站不作任何保证或承诺,请读者仅作参考,并请自行核实相关内容。

24小时热文排行

精彩推荐

加载中...

©奇点商业 让商业地产独立思考 iqidian.com

京ICP备18064481号-1