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多地推行买公寓落户:渴求人才还是去库存? ——凤凰网房产天津
导读在一些业内人士看来,“买公寓落户”的做法背后,另有隐情。在房地产调控与人才引进并存的大背景下,“买公寓落户”的做法近期再度引发市场关注。这些做法被业界简称为“买公寓落户”。目前来看,这类政策不是新规,国内已有一些城市实施了这种做法 -来自凤凰新闻客户端
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天津
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多地推行买公寓落户:渴求人才还是去库存?

奇点商业地产 2019-09-23 10:00

导读


在一些业内人士看来,“买公寓落户”的做法背后,另有隐情。

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在房地产调控与人才引进并存的大背景下,“买公寓落户”的做法近期再度引发市场关注。



这些做法被业界简称为“买公寓落户”。目前来看,这类政策不是新规,国内已有一些城市实施了这种做法。过去几年来,不少城市放宽落户条件,以吸引人才留住人才。在大多数城市,放开户籍通常意味着放开购房资格。在一些业内人士看来,“买公寓落户”的做法背后,另有隐情。


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“买公寓落户”存争议


从9月15日起,宁波市正式施行户口迁移新政。明确规定“商业用房或办公用房可落户”,即购买公寓也可落户。除宁波外,目前可以通过购买公寓而直接落户的城市,还包括宁波、六安。


此外,在佛山等一些实施积分落户的城市,公寓与住宅一样,适用于同一套的积分规则。


众所周知,公寓的产权年限通常为40年或50年,水、电、物业费的标准通常也高于住宅。目前,除北京等少数热点城市外,大部分城市并未对公寓实施限购政策。


宁波市最新实施的落户新政,于今年7月25日就已出台。这份名为《关于进一步放宽我市户口准入条件的通知》指出,取得商业用房或办公用房合法所有权的,可将本人、配偶、未成年子女户口迁入到房产所在地的社区集体户。但文件同时规定了一个先决条件,即“在我市投资办企业、个人创业税款缴纳满3年或社保缴纳满3年”。


因此,宁波的落户政策,并不是简单的“购买公寓即可落户”。通过这种方式进行落户的,同样面临一定的门槛。



在一些实施积分落户的城市,公寓与住宅适用于同一套的积分规则。比如,按照佛山于去年11月出台的新规,在佛山市拥有合法房产(含商业类,如公寓、商铺、写字楼等),按房产建筑面积每平方米积1分计分。


在部分业内人士看来,按照当前楼市调控的主基调,对商办类和公寓项目的做法应该是严控,不能作为落户的渠道。


易居研究院智库中心研究总监严跃进表示,虽然“买公寓落户”的做法存在争议,但仍有一定的现实意义。但这种做法不能简单理解为购房政策的放松,客观上有助于这类物业价值的上升。由于很多城市的公寓库存庞大,还能起到消化库存的效果。



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去库存压力仍大


世邦魏理仕华北区研究部主管孙祖天认为,一线城市的情况稍好,在很多二三线城市,公寓类产品普遍存在过剩现象。


据监测,长沙的公寓空置率达到30%。究其原因,主要是因为此前几年商业用地供应量过大,近些年在土地出让中,虽然商办地块占比有所下降,但综合类土地中也包含商业部分。且相比纯住宅类产品,公寓类产品的去化速度要慢得多。


目前,长租公寓行业对于规模的追求速度正在逐渐放缓。除远洋和朗诗的退场动作之外,正荣地产长租公寓品牌“荣遇”的推进节也尽显迟缓,筹备三年后才在上海(楼盘)落地首个项目 。


而即使是实力雄厚的龙头房企,长租公寓发展速度也明显低于预期。


2017年,万科为第二年定下累计开业15万间的目标。然而,去年泊寓仅开业了6万间,除此之外,以“万村计划”来拓展租赁业务的计划也被停掉。


龙湖2018年年报数据显示,龙湖冠寓开业5.3万间,离目标开业房间数量6.5万间仍差1.2万间。房企不再执着于规模,对长租公寓的投资重心从增量开发转向存量运营。


另外的一组数据是,包含深圳在内,一线城市的整体土地库存去化周期均较短,而二线和三四线城市的整体去化周期较长,存在较大的库存压力。


报告显示,整体来看,一线、二线和三四线城市的土地库存去化周期分别为15.5个月、21.5个月和22.3个月。


另一方面,今年来,很多房企重点布局的二线城市的去化周期则持续上行,已接近三线城市的水平。对比来看,三线城市的土地库存面积自1月后已连续4个月减少,而二线城市土地库存面积的5月环比增速为3.2%,同比增幅13.1%,增速最快。


孙祖天认为,“买公寓落户”政策的推出,本身就兼具人才引进和商办产品去库存的双重考虑。安徽六安是从去年6月份推出“买公寓落户”的,在六安购买存量公寓,甚至可享受与住宅同等的入户、上学、参加城乡居民基本医疗保险等政策。



孙祖天指出,从商业运营的角度看,散售物业的管理难度,要明显大于整租或整售物业。因此,放开公寓的销售,可能会对这类项目的管理带来一定压力。他还表示,“买公寓落户”政策的推行,容易刺激一部分投资性需求的释放,这一点需要警惕。


文章来源:综合整理自21世纪经济报道、搜狐焦点、网络等

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