李宇嘉：供需两端齐头并进，促进楼市良性循环

根据中指院监测的数据，2022年国庆假期期间（10月1日-10月7日），重点监测的全国21个城市新建商品住宅成交面积为66.93万平方米，相较2021年国庆假期下降了37.7%。部分城市在去年同期低基数下同比出现增长，但整体成交降幅仍较大。考虑到网签数据具有一定滞后性，结合企业反馈及认购情况来看，部分城市国庆黄金周楼市出现一定的恢复。

比如，据南京网上房地产数据，国庆7天南京新房住宅共认购1786套，比2021年同期969套的认购接近翻倍；9月26日-10月2日，重庆新房成交12.39万平米、1069套，环比上周增长27.7%，8月份以来周均成交首次突破“十万平米”；另外，即便黄金周期间交易下降的城市，其中心区面向改善的新盘、外围面向刚需的新盘，只要价格明显优惠，也能获得不错的销量。

调研显示，目前市场需求有新变化：一是新盘访客量、看房频次明显增加，但“下定（定金）”较犹豫；二是城市外围项目面向首次置业的刚需群体，价格整体在下降，但去化率较低（在30%左右），中心区项目面向改善和换房群体，价格较高、有的还在涨价，但去化率较高（多在50%以上）；三是但凡价格能定在周边二手房价以下的新盘，都能获得不错的去化。

这说明，一方面城市外围区域供应量大，而刚需群体受疫情冲击、工作和收入稳定性下降等，买房积极性受挫；另一方面，城市房价水平整体较高，加上预期房价下降，“等等看”的心态明显。在供给端，黄金周期间房企营销非常积极，城市外围项目打折力度比较大，珠三角一些地区低至7-8折；还有免成本首付分期，全渠道转介（中介费率高达10个点）以促进去化等。

国庆假期前两天，稳定市场预期和提振需求的政策密集释放，房价持续下跌的城市下调或取消了首套房贷利率下限，“卖一买一”的换房需求免除了个人所得税，首套个人住房公积金贷款利率下降0.15个百分点。坚持“一城一策”主基调的同时，国家部委罕见地密集出牌，在需求端对症下药，释放积极信号，目的就是“降成本”、疏通市场流通环节，助力稳楼市。

笔者认为，由于商品房市场仍处于下调进程中，房价还在下跌，预期也较为疲弱，而疫情因素、“保交楼”进入攻坚期，风险继续释放等，仍在持续冲击需求端，今年国庆假期期间商品房市场继续下行在情理之中，近期政策纾困也难以短期见效。值得注意的是，据Wind统计，刚刚过去的9月，30大城市新房成交环比增长6.73%，其中一线、二线和三四线分别增长17.31%、0.60%、9.03%；同比方面，30大城市新房交易跌幅连续两个月收窄。

同时，贝壳的数据显示，今年国庆假期期间，全国50个城市二手住房成交套数同比增长约54%，较2020年同期增长约3%。分城市来看，50城中90%的城市二手房成交量同比增长，其中东莞、成都、厦门、佛山、苏州等城市二手房成交套数超过去年同期的2倍。这说明，购房者对期房接受度下降的情况下，加上买家对二手房的议价空间提升，很多需求转向二手住房。

总的来看，刚性和改善型购房需求仍旧存在，但有两个问题：一是供需错配。有的购房者认为新房价格尽管有所下降，但还是偏高，首付或月供超过承受能力，期待利率再次下降；有的购房者认为供应的区位不理想，外围区域公共设施配套不到位，通勤成本高，有的担心新房难以交付；二是预期不振，主要是担心房价继续下跌，或者对未来房地产市场整体较为悲观。

在坚持“房住不炒”的前提下，通过供需两端精细化的政策设计，积极降低门槛、降低成本、疏通环节，支持刚需和改善型需求，已经成为近期楼市调控的主基调。首当其冲的就是，消除供给端的冲击，随着专项借款、纾困基金开始在具体项目落地，银行等金融机构也顺势加大资金扶持，出险项目“保交楼”的进度全面提速，供给端冲击将开始消退。而在需求端，近期政策逐步开始精细化地对症下药，比如，广州推出的“带押过户”、北京推出的“连环单”并行处理等，都是针对“卖一买一”换房需求存在的痛点进行疏导、降低交易成本，推进新房和二手住房之间的良性循环、推进首次买房和换房的良性循环。

事实上，9月30日财政部、税务总局关于免除换房需求个人所得税的新政，其设计也很精细化、有针对性，意在促进市场良性循环。笔者认为，近期供给端“保交楼”全面发力，需求端精细化的纾困政策设计，再加上开发商的降价促销，提升“交付力”，供需两端齐头并进、相互促进，不仅能打通住房需求实现的堵点，还能降低交易成本和门槛，满足合理的住房需求。

多方政策叠加、精心设计并久久为功，市场探底并企稳的趋势就会逐渐浮现，主要城市新房交易量同比跌幅收窄，就是一个信号。稳定楼市，并不是要重回周期上涨，而是降低风险和过度冲击，并积极探索新模式，包括降低土地成本和依赖，推进租购并举和保租房，实现新市民安居，顺利转到新的模式。