走过危机四伏的三季度 房企幸存者有望安稳“过冬”

债券违约，业绩下滑，千亿、百亿房企俱乐部继续以断崖式态势减员。今年的三季度，房企正经历新一轮生死大考，就在整个市场风声鹤唳之时，融资端正加大力度，助力房企熬过这个年关。

35家房企出现亏损

楼市寒冬之下，房企经营状况持续探底。

近期A股上市房企三季报提供了一个观察视角。数据显示，已披露三季报的百强房企全口径销售金额为5.31万亿元，同比减少45.8%，权益口径为3.71万亿元，同比减少46.3%。前三季度房地产板块归母净利润为214亿元，同比大幅下降74.4%，降幅较二季度下降了9.4个百分点；三季度归母净利润为-20亿元，较去年同期167亿元大幅下降，房企亏损情况愈发严重。

对于房企业绩集体下滑或亏损的原因，无外乎以下几点。第一，疫情、市场下行等外部因素促使结算收入大幅减少；第二，结转项目毛利低，毛利率持续承压；第三，受市场景气度持续低迷的影响，房企普遍通过降价促销的方式推动销售回款提速，在综合评估销售回款和资产规模之后多数房企计提资产减值；第四，停工之下利息资本化减少、财务费用上升；第五，合作项目增多致使少数股东损益占比提升。

国家统计局发布的全国房地产开发投资数据显示，今年1-9月，全国房地产开发投资103559亿元，同比下降8%。

相对来说，一些头部房企、央国企、区域型优质民企整体财报质量和现金流状况较好。万科、金地集团、华发股份、金融街、南国置业、迪马股份、滨江集团、荣安地产、天健集团均实现归母净利润同比正增长。

以滨江集团最为亮眼，其归母净利润同实现比增长55.21%，其在财报中称，归母净利润同比上升的主要原因系本期来自联营企业和合营企业的投资收益在归母净利润中占比较高所致。

业内人士认为，总体而言，受市场下行影响，上市房企营收、利润都不容乐观，尤其受到近年结算项目地价占售价比上升的影响，房企利润空间被进一步压缩。

违约潮持续蔓延

值得关注的是，浩浩荡荡的到期债务让原本经营困难的房企雪上加霜。

Wind数据显示，2022年前三季度境内债券市场有24家房企宣布展期，展期规模高达1193亿元，较去年全年增加1000亿元。上海票交所数据显示，8月房地产行业商票逾期企业达2633家，较7月增加729家，在逾期企业中占比64%。房企中资美元债违约形势严峻，前三季度累计有36家房企美元债违约，比去年全年增加24家，涉券规模550亿美元，较去年全年增加368亿美元。据克而瑞统计，今年四季度将有200家核心房企境内外债券到期，总规模约1836亿元，其中海外债约649亿元。

为防止违约，各房企均主动寻求展期，但并不是每笔债务都能成功得到展期。进入十一月，违约潮甚至已经蔓延至部分国资房企和优质示范民营房企。

11月1日，曾多次获得融资部门支持发行债券的示范房企旭辉发布公告称，暂停支付境外融资安排项目下所有应付的本金和利息，将对公司境外债进行全盘统筹，对债务结构和久期进行重新安排，以时间换空间，让公司能持续经营下去。截至公告日，旭辉境外债务总额(包括银行贷款、优先票据和可换股债券)约68.5亿美元，暂停支付的款项约4.14亿美元。

此前一天，绿地控股发布公告称，拟对2022年-2024年到期的9只美元债就展期事项发起同意征求。绿地控股希望能征求投资者同意，将该公司2023年6月到期6.65%的一只美元债展期一年，其余债券展期两年，展期期间票息不变。

不难看出，不断到期的债务让原本脆弱的房企更加苦不堪言，越来越多的房企被债务拖进了这场群体性危机之中。

四季度市场有望回稳

在如此严峻的市场环境下，来自民企融资端的好消息接踵而至。

11月8日，中国银行间市场交易商协会称，在人民银行的支持和指导下，将继续推进并扩大民营企业债券融资支持工具（“第二支箭”），支持包括房地产企业在内的民营企业发债融资。预计可支持约2500亿元民营企业债券融资，后续可视情况进一步扩容。

第二天，中债信用增进公司发布《关于接收民营企业债券融资支持工具房企增信业务材料的通知》，指出为加大对民营房地产企业增信服务力度，意向民营房地产企业可填写项目需求意向表提出增信需求。

受此消息影响，11月9日，A股与港股地产板块应势集体大涨，且领涨两市。

实际上，11月第一天，中国银行间市场交易商协会、中国房地产业协会联合中债信用增进投资公司，召集金辉、新希望地产、德信中国、大华集团、仁恒置业、雅居乐等21家民营房企召开座谈会，介绍中债信用增进公司增信支持民营房企发债融资工作相关进展，并听取各方意见建议。

据悉，这已经是第三次召开关于民营房企发债融资相关的座谈会，相比之前，这次参与增信项目的房企范围有所扩容。

在此前的“国际金融领袖投资峰会”上，央行行长关于房地产的表态也提振了市场信心。“人民银行鼓励银行通过‘保交楼’专项借款支持已售住房建设交付，支持刚性和改善性住房需求。近期，房地产销售和贷款投放已有边际改善。随着中国城镇化进程不断推进，我们相信房地产市场能保持平稳健康发展。”

业内人士表示，过去对于民营企业的融资，更多的还是小范围的和推荐式的，此次对于民企融资则显然放开了标准和门槛，有助于更多企业进行融资和发债。不过，房企现金流的来源不仅取决于融资端，销售回款同样至关重要。

中银证劵认为，当前政策力度尚不足改变行业基本面弱复苏的态势，供需两端走弱的压力仍在，预计在政策利好加持下，四季度表现会优于前三季度。

就像万科在三季报中预测的那样，市场恢复之路将缓慢而曲折。可以从存量房交易的率先企稳中看到城市住房需求并没有消失。“这也提示我们要加倍努力，更好地回应客户诉求，推动经营稳步回升。”